Les diagnostics réalisés à compter du 01/07/2021 reposeront sur de nouvelles règles.
Ils seront valables pour une durée de 10 ans.

Pendant une période de transition, les anciens diagnostics restent valables pour conclure des actes de vente et de location :
- les diagnostics réalisés entre le 01/01/2013 et le 31/12/2017 sont valides jusqu'au 31/12/2022
- les diagnostics réalisés entre le 01/01/2018 et le 30/06/2020 sont valides jusqu'au 31/12/2024

A noter : le locataire ne peut pas vous contraindre à réaliser un nouveau diagnostic de performance énergétique tant que le vôtre est valable.

Le nouveau DPE modifie les seuils de chaque étiquette.

Les étiquettes de l’ancien DPE étaient exprimées uniquement en énergie primaire (quantité d’énergie consommée par le logement). 
Les seuils du nouveau DPE tiennent également compte du taux d’émission de gaz à effet de serre. La prise en compte de ce nouveau critère conduit à modifier l’ensemble des seuils de chaque étiquette.

Conséquence : au 01/07/2021 certains logements ont mécaniquement changé de classe énergétique du fait de la prise en compte de ce nouveau critère.

Le fioul et le gaz émettent par exemple beaucoup plus de CO2 que l’électricité.
Un logement chauffé au gaz ou au fioul, aujourd’hui classé E, pourra donc être classé F selon le nouveau DPE. A l'inverse, un appartement chauffé à l’électricité aujourd'hui classé F pourrait ne plus être considéré comme une passoire thermique par le nouveau DPE.

D’après le ministère de l’environnement, 800 000 logements pourraient être classés parmi les passoires thermiques par le nouveau DPE et devenir in fine impropres à la location.

La méthode d’élaboration du DPE est revue afin de rendre ses résultats plus fiables.

• La fin de la méthode de calcul d’après factures


Cette méthode est actuellement utilisée pour les logements construits avant 1948 qui représentent 1 logement sur 2 !
La performance énergétique de ces logements était calculée d’après les factures de consommation des logements (et non en fonction des caractéristiques du bâtiment). Cette méthode est considérée comme peu fiable car elle est fortement liée aux habitudes des occupants et peut donc conduire à ce que deux logements aux caractéristiques identiques obtiennent deux notes différentes. Par ailleurs, en l’absence de factures, de nombreux logements obtenaient un DPE « vierge ».


• Tous les logements seront désormais comparés sur la même base

Le nouveau DPE repose sur les caractéristiques techniques des logements.

• Le nouveau DPE est plus complet

Jusqu’ici, seuls trois postes de consommation étaient pris en compte dans le calcul de la consommation annuelle d’un logement : le chauffage, le refroidissement et la production d’eau chaude sanitaire. Le DPE nouvelle version prendra également en compte l’éclairage et la ventilation du bien.

Dans un souci de clarté, le nouveau DPE comprend depuis le 01/07/2021, une page de garde qui synthétise les informations les plus importantes :

• L’étiquette énergétique 


  Il s’agit de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment. L’échelle de référence devra prendre en compte la zone climatique et l’altitude.
  
  

• L’étiquette climat 


  Il s’agit de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment. L’échelle de référence devra prendre en compte la zone climatique et l’altitude.
  
  

• L'estimation du montant moyen des factures énergétiques à prévoir, sous forme d’une fourchette exprimée en euros.

Le DPE devra par ailleurs contenir des informations complémentaires :

• un indicateur de confort thermique en période estivale
• la qualité de ventilation
• la qualité de l’isolation
• la répartition des déperditions thermiques dans le logement
• des recommandations de travaux visant à améliorer la performance énergétique et une estimation du coût de ces travaux (répartis entre travaux prioritaires et travaux permettant d'aller vers un logement performant)
• une information sur les énergies renouvelables produites par les équipements installés à demeure et utilisées dans le bâtiment ou la partie du bâtiment concerné

L’annonce proposant un bien à louer doit mentionner :

• Le score du diagnostic de performance énergétique : classe énergie (consommation énergétique) et étiquette climat (émission de gaz à effet de serre).

  A noter : jusqu’à présent cette mention n’était obligatoire que pour les professionnels. 
Depuis le 01/01/2022, elle s’impose à tous particuliers et professionnels. A défaut, l’amende encourue est de 3 000 € pour un particulier et de 15 000 € pour une agence immobilière.


  
  

• Une estimation du montant des dépenses annuelles d'énergie

  L'estimation concerne l'ensemble des usages énergétiques et l’année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation.

• Pour les passoires thermiques (logements classés F et G par le diagnostic de performance énergétique)

  • le fait que le bien a une consommation énergétique excessive depuis le 01/01/22
  • l’obligation de ne pas dépasser ce seuil applicable à compter du 1er janvier 2028
    
    

A compter du 01/07/2021, le DPE devient opposable.

Qu’est-ce que cela signifie ? 


Jusqu’à présent, le DPE n’avait qu’une valeur indicative. Désormais, le locataire / l’acquéreur pourront se prévaloir des informations qu’il contient à l’encontre du bailleur / vendeur.


Exemple : 
Si un locataire loue un appartement indiqué comme classé E et que celui-ci se révèle beaucoup plus énergivore, il pourra obtenir une compensation financière du propriétaire. Ce propriétaire pourrait se retourner à son tour contre le diagnostiqueur.
De la même manière, l’acquéreur d’un appartement dont la consommation énergétique réelle excède celle affichée dans l’annonce pourra obtenir une compensation financière du vendeur. Les biens classés F ou G seront dans quelques années interdits à la location ce qui n’est pas sans impact sur leur valeur financière.

Qu’est-ce qu'une passoire thermique ?

Les logements les plus énergivores vont progressivement être interdits à la location afin de contraindre les propriétaires bailleurs à les rénover.

L’interdiction entrera en vigueur par étages en métropole :

Tous les contrats de location sont-ils concernés par cette interdiction ?

✅ Cette interdiction s’applique uniquement aux mises en location et renouvellements de baux.

❌ Elle ne concerne pas les baux en cours.

A noter : Si la lourdeur des procédures peut dissuader certains locataires, il est toutefois aisé d’imaginer que les locataires préféreront quitter les logements les moins bien classés, dans lesquels les dépenses énergétiques sont les plus élevées, afin de se reloger dans des biens plus économiques.

Cette interdiction ne s’applique pas aux locations de courte durée, pour le moment. Le gouvernement envisage toutefois d’étendre l’interdiction à toutes les locations.
Pour le moment le DPE n’est pas à fournir pour ce type de contrats. Cela devrait donc changer.

Quels sont les recours du locataire d’une passoire thermique ?

Le locataire peut demander la mise en conformité du logement.
A défaut d’accord du propriétaire, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge qui peut :

• contraindre le bailleur à réaliser les travaux nécessaires
• imposer une réduction de loyer
• accorder des dommages et intérêts au locataire

Le niveau de performance énergétique devient un critère de décence.
La conformité aux critères de décence est obligatoire pour louer un bien à usage de résidence principale.
Le propriétaire qui loue un bien indécent encourt des sanctions lourdes. Le locataire peut imposer au propriétaire de réaliser les travaux d’isolation ou obtenir une réduction de loyer et des dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Des exceptions partielles

L’interdiction de louer (et l’obligation d’effectuer des travaux de rénovation énergétique) ne s’applique pas dans les cas suivants :

❌ Si les travaux imposent des modifications incompatibles avec les contraintes architecturales ou patrimoniales auxquelles sont soumises le logement (bâtiment classé ou inscrit, situé aux abord d’un monument historique, site patrimonial remarquable, immeuble labellisé).

❌ Si les travaux de rénovation énergétique excédent 50 % de la valeur vénale du bien, évaluée par un professionnel de l’immobilier.

❌ Si les travaux font courir un risque de pathologie au bâti affectant le clos et le couvert, certifié par un homme de l’art.

❌ Si le logement est situé en copropriété et que le copropriétaire démontre qu’il n’a pas pu obtenir l’accord de l’Assemblé Générale malgré ses diligences pour soumettre au vote des résolutions visant la réalisation de travaux dans les parties communes, des équipements communs et/ou l’autorisation d’effectuer des travaux soumis à approbation dans dans ses parties privatives

! Si dans ces cas le propriétaire ne peut pas être contraint à réaliser des travaux de rénovation énergétique, il peut néanmoins se voir imposer une baisse de loyer et devoir accorder des dommages et intérêts à son locataire.

A compter du 25/08/2022, le loyer des passoires thermiques (logements classés F ou G par le DPE) ne pourra plus être indexé annuellement.
>>> Comment indexer le loyer ?

A terme, il sera interdit de louer les logements les plus énergivores.

Les loyers des passoires thermiques sont bloqués (biens classés F ou G au diagnostic de performance énergétique) :

🚫 Interdiction d’indexer annuellement le loyer.

🚫 Interdiction d’augmenter le loyer entre 2 locataires.

🚫 Interdiction de réévaluer le loyer en cas de sous évaluation ou de réalisation de travaux.

🚫 Interdiction de facturer de complément de loyer pour caractéristique exceptionnelle dans les communes où les loyers sont plafonnés. Les loyers des passoires thermiques sont donc strictement plafonnés au loyer de référence majoré.