Comment fixer un loyer au prix du marché ?


De quoi traite cet article ?



Vous vous apprêtez à mettre votre bien en location et vous vous demandez à quel prix fixer le loyer.
 Vous souhaitez maximiser vos gains mais en fixant un loyer trop élevé vous prenez le risque de ne pas trouver de locataire. 


Etes-vous concerné par une mesure d'encadrement des loyers ?

Comment déterminer le niveau de loyer conciliant rentabilité maximale et vacance minimale ?


A quels biens devez-vous comparer le vôtre ? 


Où trouver des loyers comparatifs ?


Pourquoi la fixation de ce premier loyer est-elle déterminante ?


A lire aussi :



D’autres facteurs peuvent sont à prendre en compte pour déterminer le loyer de votre bien.

 - Dans les zones tendues (et donc également dans les villes où le loyer est encadré) :
L’évolution du loyer entre deux locataires est encadrée.
>>> Puis-je augmenter le loyer à l’occasion du changement de locataire ?

 - Plusieurs agglomérations ont choisi de plafonner les loyers pouvant être exigés par les propriétaires.
Etes-vous concerné par une mesure de plafonnement des loyers ?
>>> Comment déterminer le montant du loyer dans les villes où il est plafonné ?

QUE DIT LA LOI ?

Dans quels cas ne pouvez-vous pas fixer librement le montant du loyer de votre bien ?

  • Si votre bien est situé dans une ville où les loyers sont plafonnés
Quelles sont les villes où les loyers sont plafonnés ?

 - Paris
 - Lille, Hellemmes et Lomme
 - Les neuf communes de la Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen)
 - Lyon et Villeurbanne
 - Les neuf communes d’Est ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville)
 - Montpellier
 - Bordeaux

Le loyer « de base » défini lors de la mise en location est plafonné.

>>> Comment déterminer le loyer dans les communes où il a été plafonné ?

  • Si votre bien est situé en zone tendue (et donc également dans les villes où les loyers sont plafonnés



L’évolution du loyer entre deux locataires est encadrée. 


>>> Puis-je augmenter le loyer à l’occasion du changement de locataire ?

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Ce sont des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement. 

Ajaccio, Annecy, Arles, Avignon, Bailly-Romainvilliers, Bastia, Bayonne (partie française), Bordeaux, Caen, Cayenne, Chambéy, Cluses, Creil, Draguignan, Fort-de-France, Fréjus, Genève (SUI)-Annemasse (partie française), Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Le Robert, Lille, Lunel, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco (partie française), Montpellier, Nantes, Nice, Nîmes, Orléans, Paris, Pointe-à-Pitre-Les Abymes, Rennes, Saint-Cyprien, Saint-Denis (974), Saint-Louis (974), Saint-Nazaire, Saint-Paul (974), Saint-Pierre (974), Salon-de-Provence, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Vous avez un doute ?

Retrouvez la liste ici ou consultez le simulateur du gouvernement pour déterminer si votre bien est en zone tendue.

  • Si vous avez investi dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation (Besson, Borloo, Denormandie, Pinel, … )

Ces dispositifs accordent aux propriétaires bailleurs des avantages fiscaux. En échange, ils s'engagent à louer le bien pendant une durée minimale en respectant des plafonds de loyer et parfois de ressources des locataires.
Ce cas spécifique n'est pas traité dans cet article.

  • Si vous avez conclu une convention avec l’ANAH

L’ANAH accorde aux propriétaires bailleurs des aides financières pour réaliser des travaux et des avantages fiscaux. En contrepartie, ils s’engagent à proposer leur bien à un loyer abordable à des locataires de ressources modestes.
Ce cas spécifique n'est pas traité dans cet article.


CONCRÈTEMENT COMMENT CA SE PASSE ?

Ne déterminez pas le loyer par rapport à vos besoins

En tant que propriétaire vous devez faire face à des dépenses (travaux, taxes, assurances, charges de copropriété, ...) et potentiellement au remboursement d’un crédit. Il est très important de savoir combien vous coûte votre bien et le niveau de loyer à partir duquel il vous rapporte de l’argent : le loyer idéal. 


Néanmoins, ce loyer idéal ne doit pas être l’élément à partir duquel vous déterminez le loyer de votre bien.
 
Les candidats locataires ne seront pas sensibles au fait que vous ayez réalisé un investissement peu ou pas rentable. 
Dans les marchés très tendus, la pénurie de biens pousse les locataires à accepter des loyers faramineux. Toutefois, ils sont tentés de quitter le bien dès qu’un logement plus abordable se présente, d’autant plus que leur préavis n’est que d’un mois versus trois mois.

>>> Le congé de mon locataire est-il valable ?

Notre conseil : N'adoptez pas cette stratégie, génératrice à long terme d’une vacance et d’une rotation élevée des locataires.
Même si votre but sera évidemment de vous approcher le plus possible de ce loyer idéal, vous devrez prendre en compte d’autres éléments.
Déterminez le loyer par rapport à la demande.

Le loyer d’un bien se détermine par comparaison à des biens comparables. En fonction de cette analyse, vous établirez le loyer dans la fourchette haute ou la fourchette basse des loyers comparatifs.

Analysez objectivement votre bien pour identifier les biens comparables au vôtre

Chaque bien est unique. Le niveau du loyer peut être influencé par de nombreux facteurs :

La localisation

La proximité des transports en communs
  • Le bien est-il bien desservi ?
  • Qu’entendez-vous par proche des transports ? Etre au pied du métro, à 5 minutes ou à 10 minutes de marche change tout !

La proximité d’équipements, de commerces, d’écoles, …

Le type de location : nue ou meublée

L’étage et la luminosité
  • Les biens en étage élevé, plus lumineux, sont en général plus recherchés.
    L’impact de la présence d’un ascenseur varie selon la typologie de bien. Il sera plus important pour une famille louant un T3 que pour un étudiant louant un petit studio.

La vue, le bruit et l’environnement immédiat
  • L’appartement bénéficie-t-il d’une vue dégagée ? Agréable (parc) ou désagréable (cimetière) ?
  • Le bien est-il situé sur une avenue passante ou dans une rue calme ?
  • Le bien est-il situé à proximité d’une prison, de voies ferrées, … ?

L’état du bien
  • Le bien vient-il d’être refait ou a-t-il besoin d’un rafraichissement général ?

Les équipements proposés : ascenseur, gardien, machine à laver, …

Une possibilité de stationnement (place de parking, box)
  • L’importance de cet élément dépend de la typologie de bien loué : il sera plus recherché par les familles que par les jeunes étudiants d’une ville bien desservie en transports en commun.

Présence d’un espace de stockage (cave, grenier, …)
  • L’importance de cet élément dépend là encore de la typologie de bien loué.


La qualité environnementale du bien devient de plus en plus importante aux yeux des locataires.
>>> Plus d'informations dans notre article dédié au nouveau DPE.

La présence d’un extérieur est également de plus en plus recherchée depuis le confinement.

Elargissez le périmètre de comparaison : raisonnez en termes d’usage et de cible

Votre bien n’est pas uniquement en concurrence avec les biens de votre quartier mais également avec les biens répondant aux mêmes besoins que le vôtre.

Il est donc pertinent de comparer le loyer que vous proposez à l’offre disponible dans ce périmètre élargi.
Pour ce faire mettez-vous à la place de vos locataires potentiels. 

Qui sont-ils ?
Que recherchent-ils ?
Qu’est-ce qui a de la valeur pour eux ?

 

Prenons deux exemples.

Type de bien 1 : studio à proximité d’un établissement d’enseignement supérieur.
Cible principale : étudiants.
Leurs attentes : la plupart d’entre eux auront pour premier critère le prix. La majorité d’entre eux n’aura pas de voiture et cherchera donc un logement permettant un accès facile au lieu d’enseignement et au centre ville.
Votre bien sera donc en concurrence avec des logements situés dans un périmètre d’une quinzaine de minutes à pieds autour du lieu d’enseignement ou sur les lignes de métro le desservant.
Il est donc pertinent de comparer le loyer que vous proposez à l’offre disponible dans ce périmètre élargi. Demandez-vous ce que le locataire peut trouver pour le même prix dans ce périmètre. 
Si votre bien est idéalement situé vous pouvez espérer limiter votre vacance locative voire le louer plus cher.  Si les biens  similaires au vôtre situés un ou deux arrêts de métro plus loin se louent 100 euros moins cher, il est probable qu’ils soient préférés au vôtre.
A l’inverse, le fait que votre studio soit très grand pourrait ne pas justifier aux yeux de la majorité de ces locataires un supplément de prix.

Type de bien 2 : maison.
Cible principale : famille.
Leurs attentes : ils ont probablement une voiture. Ils seront à la recherche d’espace et apprécieront la présence d’un espace extérieur et d’un emplacement de stationnement.
Le périmètre de comparaison sera là encore plus large que celui du quartier. Quels sont les quartiers accessibles rapidement en voiture autour de votre bien ? Prenez en compte le temps réel de transport (hors bouchons) et non la simple distance.
Il est assez facile d’imaginer une famille acceptant de s’éloigner de quelques kilomètres rapidement faits en voiture si cela lui permet de réaliser d’importantes économies de loyer ou d’accéder à un espace nettement plus grand.

La valeur de votre bien peut varier dans le temps.

En fonction de votre cible, certains moments de l’année pourront être plus ou moins propices à la location.
Dans le cas de biens destinés aux étudiants ou aux familles avec enfants, l’année scolaire a un impact important. Si vous louez votre bien en dehors de ces périodes il est possible que vous tardiez à trouver un locataire.

Evitez les prix ronds

La plupart des locataires recherchent un logement sur des sites de petites annonces en appliquant des filtres de prix. Préférez un loyer de 645 euros plutôt de 650 euros. Il serait dommage de passer à côté de dizaines de candidats potentiels pour quelques euros.

Où trouver des loyers comparatifs ?

Elle vous donne un aperçu des loyers à l’échelle nationale.

En cliquant sur " Explorer le contenu dans un nouvel onglet " sous la carte vous aurez également accès à des informations précieuses sur les localités (démographie, économie, éducation, environnement, …).

  • Les annonces de biens en location dans les agences immobilières ou sur les sites d’annonces entre particuliers


Attention certaines précautions s’imposent :

Ne vous basez pas sur une annonce isolée mais constituez une moyenne des loyers observés.

Certains propriétaires peuvent avoir tendance à surestimer la valeur de leur bien et à les proposer à des loyers largement supérieurs à la valeur du marché.

Les biens loués ne sont plus à louer.


Cette lapalissade pour vous rappeler que les annonces visibles concernent des biens qui n’ont pas encore trouvé preneur. En dehors des zones où la demande est extrêmement faible, les annonces qui restent longtemps visibles ne sont pas au prix du marché.


Notre conseil : Plutôt que de vous livrer à un examen fastidieux visant à identifier les biens loués (qui ont disparu de la page des annonces), vous pouvez mettre en favori les annonces de biens aux prix que vous souhaitez tester et simplement voir au bout de combien de temps elles sont désactivées. Cela vous renseignera sur le prix de marché ainsi que sur le niveau de la demande.
  • N’hésitez pas à solliciter l’avis d’un professionnel

L’agent immobilier connaît son secteur. Il sait quel type de biens se loue et à quel prix.

  • Réalisez vos propres tests de marché

Mettez vous à la place de votre locataire : Y a-t-il beaucoup d’annonces de biens correspondant au vôtre à louer en ce moment ? Entrez dans une agence immobilière de votre quartier et posez leur la question comme un locataire potentiel le ferait.


CAS PRATIQUES

En zone tendue, le loyer fixé lors de la mise en location ne peut plus être modifié par la suite

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Ce sont des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement. 

Ajaccio, Annecy, Arles, Avignon, Bailly-Romainvilliers, Bastia, Bayonne (partie française), Bordeaux, Caen, Cayenne, Chambéy, Cluses, Creil, Draguignan, Fort-de-France, Fréjus, Genève (SUI)-Annemasse (partie française), Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Le Robert, Lille, Lunel, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco (partie française), Montpellier, Nantes, Nice, Nîmes, Orléans, Paris, Pointe-à-Pitre-Les Abymes, Rennes, Saint-Cyprien, Saint-Denis (974), Saint-Louis (974), Saint-Nazaire, Saint-Paul (974), Saint-Pierre (974), Salon-de-Provence, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Vous avez un doute ?

Consultez le simulateur du gouvernement pour déterminer si votre bien est en zone tendue.


Si votre bien se situe dans une zone tendue, vous pourrez uniquement indexer annuellement le loyer.

>>> Comment indexer le loyer ?

Il vous faudra attendre la fin du bail ou le changement de locataire pour essayer de mettre en oeuvre une des clauses très limitée permettant de réévaluer le loyer.

>>> Nous vous expliquons pourquoi dans l'article dédié à l'encadrement des loyers à la relocation.

 

Pourquoi n’avez-vous pas intérêt à fixer un loyer trop élevé par rapport au prix du marché ?

  • Augmentation de la vacance locative
    En proposant un bien à un prix supérieur à celui du marché vous tarderez à trouver un locataire. Cette vacance vous coûte de l’argent, peut être plus que le surplus que vous espériez gagner.

  • Impact négatif d’une annonce trop vue
    Les annonces de biens qui restent longtemps disponibles finissent pas éveiller la suspicion des candidats locataires. Même si vous diminuez ensuite le prix, le fait que l’annonce soit disponible depuis plusieurs semaines voire mois peut amener les locataires à penser que le bien a des défauts importants.

  • Accroissement de la rotation des locataires

    Le locataire qui aura accepté de louer un bien à un prix supérieur à celui du marché sera fortement motivé à chercher un autre logement au loyer plus raisonnable et à vous donner congé dès qu’il l’aura trouvé.

    
Cela est d’autant plus vrai en Province que dans les zones les plus tendues où il sera plus difficile de trouver des logements plus abordables. Néanmoins, les locataires des zones tendues bénéficient d’un préavis de départ réduit à un mois qui leur permet de saisir plus rapidement les opportunités.
    Vous vous interrogez sur le délais de préavis applicable à votre bien ? >>> Consultez notre article : Le congé de mon locataire est-il valable ?


 


Puis-je augmenter le loyer lors du changement de locataire ?


De quoi traite cet article ?




Votre locataire actuel s’apprête à quitter votre bien. Vous souhaitez le relouer en augmentant le montant du loyer. Vous n’en avez peut être pas le droit.
Dans certaines villes caractérisées par une tension entre l’offre et la demande de logements l’évolution du loyer à la relocation est encadrée. Il n’est possible d’augmenter le loyer que dans quelques cas précis.

Dans quels cas ne pouvez-vous pas augmenter librement le loyer de votre bien lors de sa relocation ?
Comment calculer le loyer maximal applicable ?
Dans quel cas pouvez-vous échapper à cette limitation ?

A Lire aussi :




  • Votre bien est-il toujours autorisé à la location ?
    Si votre bien est passoire thermique (classé F ou G au diagnostic de performance énergétique) vous n’êtes pas autorisé à le louer sans effectuer des travaux de rénovation énergétique.
    >>> Le nouveau diagnostic de performance énergétique
    >>> La chasse aux passoires thermiques est ouverte

  • Si votre bien se situe dans une commune ayant mis en place le plafonnement des loyers vous êtes également soumis à une deuxième contrainte : le plafonnement du loyer de base.
    Nous vous expliquons tout dans un article spécifique : >>> Comment déterminer le loyer dans les communes où il est plafonné ?
    Quelles sont ces villes ?
    Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, les 9 communes de la Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen), Lyon et Villeurbanne, les 9 communes d’Est ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville), Montpellier et Bordeaux. 
    24 communes du Pays basque s’ajouteront et 22 communes de l’agglomération grenobloise s’ajouteront courant 2024 à la liste.

  • Et ailleurs ?
    Vous êtes libre de le fixer au niveau que vous souhaitez. Veillez toutefois à respecter le prix de marché pour une location rapide et pérenne de votre bien.
    >>> Comment fixer un loyer au prix de marché ?


QUE DIT LA LOI ?

Puis-je fixer librement le loyer de mon bien ?

Le montant des loyers est encadré par plusieurs lois dont les effets s'entremêlent. 
Pas de panique nous vous expliquons tout pas à pas.

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Ce sont des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement.

Ajaccio, Annecy, Arles, Avignon, Bailly-Romainvilliers, Bastia, Bayonne (partie française), Bordeaux, Caen, Cayenne, Chambéy, Cluses, Creil, Draguignan, Fort-de-France, Fréjus, Genève (SUI)-Annemasse (partie française), Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Le Robert, Lille, Lunel, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco (partie française), Montpellier, Nantes, Nice, Nîmes, Orléans, Paris, Pointe-à-Pitre-Les Abymes, Rennes, Saint-Cyprien, Saint-Denis (974), Saint-Louis (974), Saint-Nazaire, Saint-Paul (974), Saint-Pierre (974), Salon-de-Provence, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Vous avez un doute ?

Consultez le simulateur du gouvernement pour déterminer si votre bien est en zone tendue.

 

Où le loyer est-il plafonné ?

A Paris, Lille, Hellemmes, Lomme et dans les neuf communes de la Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen), à Lyon et Villeurbanne, dans les neuf communes d’Est ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville), à Montpellier et à Bordeaux.

En 2024, 24 communes du Pays basque et 22 communes de l’agglomération grenobloise appliqueront également le plafonnement des loyers.
Agglomération grenobloise : une partie des communes de Grenoble, Saint-Egrève, Sassenage, Fontaine, Saint-Martin-d'Hères, Seyssinet-Pariset, Echirolles, Le Pont-de-Claix et la totalité des communes du Fontanil-Cornillon, La Tronche, Meylan, Domène, Murianette, Venon, Gières, Seyssins, Eybens, Poisat, Bresson, Claix et Varces-Allières-et-Risset 
Pays Basque : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque.

>>> Comment déterminer le loyer dans les communes où il est plafonné ?

L'encadrement des loyers à la relocation concerne-t-il tous les contrats de location ?

Tous les types de contrats de location ne sont pas concernés par cet encadrement.

Les contrats concernés
Les contrats exclus
  • Les logements à dire à usage de résidence principale : location nue, meublée, bail mobilité, bail étudiant de 9 mois, …
  • Les logements à usage mixte (habitation et professionnel)
  • Les locations à usage de résidence secondaire
  • Les logements HLM
  • Les baux soumis à la loi de 48
  • Les logements conventionnés
  • Les locations saisonnières

Si votre bien se situe en zone tendue il est très difficile d’augmenter le loyer à la relocation

Principe général : En zone tendue, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire éventuellement révisé.

A noter : le montant du loyer facturé à l'ancien locataire fait partie des mentions obligatoires du bail.

Qu’entend-on par loyer éventuellement révisé ?

Il s'agit de la révision annuelle du loyer. Si vous n'avez pas indexé le loyer au cours de la dernière année, vous pouvez le faire et ainsi augmenter légèrement la base de calcul du nouveau loyer.
>>> Comment indexer le loyer ?

Il existe quelques exceptions mais, spoiler alert, elles ne s’appliquent que dans de rares cas et de manière limitée.
Pour chacune d'entre elles, le loyer applicable au nouveau bail se calcule de façon différente. Elles sont résumées ci-dessous puis nous les analysons une par une dans la suite de l’article.

 
Dans les villes où
les loyers sont plafonnés
En zone tendue
Ailleurs
Travaux     Libre réévaluation du loyer entre deux locataires

Travaux réalisés au cours du dernier bail pour un montant au moins égal à la moitié du dernier loyer annuel

Sous conditions

 Réévaluation limitée à 15 % du montant TTC des travaux dans la limite du loyer de référence majoré Réévaluation limitée à 15 % du montant TTC des travaux

Travaux réalisés depuis moins de 6 mois pour un montant au moins égal à une année de loyer

Sous conditions

 Libre réévaluation dans la limite du loyer de référence majoré Libre réévaluation
Précédent loyer manifestement sous évalué Réévaluation limitée à la moitié de la différence entre le loyer du précédent locataire, éventuellement révisé, et la moyenne des loyers constatés dans le voisinage dans la limite du loyer de référence majoré Réévaluation limitée à la moitié de la différence entre le loyer du précédent locataire, éventuellement révisé, et la moyenne des loyers constatés dans le voisinage

A noter : Ces réévaluations ne sont pas applicables si le bien est une passoire thermique.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Il s'agit d'un bien classé F ou G au diagnostic de performance énergétique.
Vous vous demandez à quoi correspondent ces étiquettes de classement énergétique ?
Consultez notre article sur le diagnostic de performance énergétique.

Première exception : les travaux

Tous les travaux ne justifient pas une augmentation de loyer.

En clair, faire un coup de peinture ne suffira pas.
L'augmentation du montant du loyer est encadrée par plusieurs critères relatifs à la temporalité, la nature et le montant des travaux.

Date de réalisation des travaux Depuis la conclusion du bail initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement Depuis moins de 6 mois
Nature des travaux

  • Travaux d’amélioration

  • Travaux de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, portant sur les parties privatives ou communes

 Travaux d’amélioration
Montant des travaux Au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer hors charges Au moins égal à la dernière année de loyer hors charges
Augmentation maximale de loyer applicable en zone tendue Augmentation du loyer limitée à 15 % du coût réel des travaux TTC Libre augmentation du loyer

Exemple :

Loyer hors charges = 9600 € / an


Montant minimum de travaux = 9600/2 = 4800 €
Augmentation applicable = 4800 x 15 % = 720 €

Nouveau loyer applicable = 9600 + 720 = 10320 € /an

Montant minimum de travaux = 9600 €

Nouveau loyer applicable : libre
Augmentation maximale de loyer applicable dans les villes où les loyers sont plafonnés Augmentation du loyer doublement limitée : maximum 15 % du coût réel des travaux TTC sans excéder le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail Augmentation du loyer limitée par le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail

Exemple :

Si le loyer de référence majoré est de 9900 € par an, le nouveau loyer ne pourra pas être fixé au-delà et ce quelque soit le montant des travaux réalisés.
Qu’entend on par travaux d’amélioration ?

Les travaux d'amélioration ont pour objet d'apporter un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l'immeuble.

Exemple : installation dans un logement qui en serait dépourvu d'une cuisine équipée, d'un ascenseur, du chauffage central, installation d'un digicode, …
Les travaux de remplacement des équipements sont des travaux dits de réparation et d’entretien et ne permettent pas de justifier d'une augmentation du loyer. Sont également exclus les travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges.
Une condition supplémentaire de performance énergétique s’applique aux baux signés depuis le 01/01/2020.

Dans les deux cas, l'augmentation de loyer n'est possible que lorsque :
- Les travaux permettent d’atteindre une consommation énergétique inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (soit une étiquette de A à E)
- Le logement justifie déjà (avant les travaux) d’un classement énergétique de A à E

Vous vous demandez à quoi correspondent ces étiquettes de classement énergétique ?

Consultez notre article sur le diagnostic de performance énergétique.

Deuxième exception : le loyer sous évalué

Là encore la hausse du loyer est très encadrée.
Sachez-le tout de suite, il n’est pas possible de ramener un loyer sous évalué au prix du marché.

Vous devez prouver que le loyer de votre bien est sous-évalué en vous basant sur les loyers pratiqués dans le voisinage sur des logements comparables.

  • En zone tendue

La hausse du loyer est limitée à la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer du voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire (éventuellement indexé s’il ne l’a pas été au cours de la dernière année).

Exemple :
Loyer établi par comparaison : 800 € par mois
Loyer appliqué au précédent locataire : 500 € par mois
Loyer maximal applicable au prochain locataire : 500 + ((800-500)/2) = 650 € par mois

  • Dans les villes où le loyer est plafonné

Il est possible de réévaluer le loyer à hauteur de la moitié de la différence entre le loyer du précédent locataire et la moyenne des loyers constatés dans le voisinage, dans la limite du loyer de référence majoré.

 

Où le loyer est-il plafonné ?

A Paris, Lille, Hellemmes, Lomme et dans les neuf communes de la Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen)), Lyon et Villeurbanne, les neuf communes d’Est ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville), Montpellier et Bordeaux.
24 communes du Pays basque s’ajouteront courant 2024 à la liste (Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque).

Reprenons notre exemple :
Si le loyer de référence majoré est supérieur à 650 € par mois, le nouveau loyer est applicable. Dans le cas contraire, si par exemple, le loyer de référence majoré est de 620 € par mois, le nouveau loyer ne pourra pas excéder 620 € par mois.


CONCRÈTEMENT COMMENT CA SE PASSE ?

Comment puis-je prouver que le loyer de mon bien est sous-évalué ?

Par exception au principe général de limitation de la hausse de loyer entre deux locataires, le propriétaire peut augmenter le loyer de son bien si celui-ci était sous-évalué.

La sous-évaluation du loyer est estimée par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Il incombe au propriétaire de fournir des références de loyer. Elles sont à joindre au contrat de bail du nouveau locataire.

Situation des références :

  • soit dans le même groupe d'immeuble
  • soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique

Nombre de références :

  • Commune faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants : au moins 6 références
  • Ailleurs : 3 références

Date des références :

Au moins deux tiers de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.
L’idée est ici d’empêcher les propriétaires de ne retenir que les références les plus récentes pour lesquelles les loyers sont plus élevés que ceux des locataires présents depuis longtemps dans le logement.

Informations à préciser pour chaque référence :

  • Nom de la rue
  • Indication partielle du numéro de l'immeuble (par dizaine)
  • Qualité et époque de construction de l’immeuble
  • Étage du logement et présence éventuelle d’un ascenseur
  • Surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables
  • Existence d’annexes éventuelles
  • État d’équipement, notamment présence d’eau courante, WC intérieur, salle d’eau, chauffage
  • Période de construction de l’immeuble
  • Indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans
  • Montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé

Où puis-je trouver des références de loyer ?

Encadrement de l'évolution du loyer entre deux locataires (En zone tendue) : Références de loyers de l'observatoire des loyers.

Plafonnement du loyer de base :

- A Paris et dans les communes de La Plaine Commune et d'Est ensemble : références de loyers de la DRIHL
- A Lille, Hellemmes et Lomme : références de loyer Lille
- A Lyon et Villeurbanne : références de loyer Lyon
- A Montpellier : références de loyer Montpellier
- A Bordeaux : références de loyer Bordeaux


CAS PRATIQUES

Qu'est-ce que je risque si j'augmente le loyer alors que la loi ne m'y autorise pas ?

Le locataire peut, sans limitation de délai, saisir la commission départementale de conciliation afin d’obtenir que son loyer soit ramené à celui de l’ancien locataire.

A défaut d’accord, il pourra saisir le juge pour obtenir la diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu.

A qui m’adresser en cas de litige avec mon locataire ?

La commission départementale de conciliation (CDC) aide propriétaire et locataire à trouver une solution amiable à leur litige afin d'éviter si possible le recours au tribunal.

C'est un organisme paritaire composé à égalité de représentants des bailleurs et des locataires.
La commission départementale de conciliation compétente est celle où est situé le logement.
>>> Obtenir les coordonnées de votre commission départementale de conciliation.

Elle doit être saisie par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle intervient gratuitement.

Saisine obligatoire de la commission
avant saisine du juge

Saisine optionnelle de la commission :
Il est possible de saisir directement le juge

Hausse d'un loyer sous-évalué au renouvellement du bail

Fixation du loyer lors de la mise ou remise en location

Baisse d'un loyer sur-évalué au renouvellement du bail

Fixation du nouveau loyer (bail de sortie de la loi de 48)

Encadrement de l'évolution des loyers entre 2 locataires successifs

 

Complément de loyer

  




Comment déterminer le loyer dans les communes où il est plafonné ?


De quoi traite cet article ?



Plusieurs agglomérations ont choisi de plafonner les loyers pouvant être exigés par les propriétaires.

Etes-vous concerné par une mesure de plafonnement des loyers ?

Comment calculer le loyer maximum autorisé ?

Peut-on le « compléter » par un complément de loyer ?

Comment s’articulent les deux limitations de loyer (loyer de base et évolution entre deux locataires) ?

Que risquez-vous si vous fixez votre loyer sans respecter ce plafonnement ?

A lire aussi :



D’autres facteurs peuvent sont à prendre en compte pour déterminer le loyer de votre bien.


QUE DIT LA LOI ?

Où s’applique le plafonnement des loyers ?

Aujourd’hui, le plafonnement des loyers s’applique :

  • à Paris

  • à Lille, Hellemmes et Lomme

  • dans les neuf communes de la Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen)

  • à Lyon et Villeurbanne

  • dans les neuf communes d’Est ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville)

  • à Montpellier

  • à Bordeaux

En 2024, 24 communes du Pays basque et 21 communes de l’agglomération grenobloise appliqueront également le plafonnement des loyers.

Agglomération grenobloise : une partie des communes de Grenoble, Saint-Egrève, Sassenage, Fontaine, Saint-Martin-d'Hères, Seyssinet-Pariset, Echirolles, Le Pont-de-Claix et la totalité des communes du Fontanil-Cornillon, La Tronche, Meylan, Domène, Murianette, Venon, Gières, Seyssins, Eybens, Poisat, Bresson, Claix et Varces-Allières-et-Risset 

Pays Basque : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque.

A quel type de contrats s'applique le plafonnement des loyers ?

Le plafonnement des loyers ne s'applique pas à tous les contrats de location.

Les contrats concernés par le plafonnement
Les contrats exclus du plafonnement
  • Les logements à dire à usage de résidence principale : location nue, meublée, bail mobilité, bail étudiant de 9 mois, …
  • Les logements à usage mixte (habitation et professionnel)
  • Les locations à usage de résidence secondaire
  • Les logements HLM
  • Les baux soumis à la loi de 48
  • Les logements conventionnés
  • Les locations saisonnière

A partir de quelle date s'applique le plafonnement des loyers ?

Aujourd'hui le plafonnement des loyers s'applique à tous les baux conclus ou renouvelés :

  • depuis le 30/06/2019 à Paris

  • depuis le 01/03/2020 à Lille, Hellemmes et Lomme

  • depuis le 01/06/2021 dans les neuf communes de la Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen)

  • depuis le 01/11/2021 à Lyon et Villeurbanne

  • depuis le 01/12/2021 dans les neuf communes d’Est ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville)

  • depuis le 01/07/2022 à Montpellier

  • depuis le 15/07/2022 à Bordeaux

  • courant 2024 dans 24 communes du Pays basque et 22 communes de l’agglomération grenobloise 

A noter : sauf dispositions spécifiques précisées dans le contrat de location, un bail meublé se renouvelle tous les ans et un bail vide se renouvelle tous les 3 ans, ou tous les 6 ans s’il est consenti par une personne morale (une SCI par exemple).

Quelles sont les conséquences du plafonnement des loyers ?

Attention : les conséquences de l’application du plafonnement des loyers ne sont pas les même selon que le bail soit conclu ou renouvelé à compter de la date d’application.

  • Baux conclus à compter de la date d’effet du plafonnement des loyers

Le loyer ne peut excéder le loyer plafonné.

Il est possible, sous conditions, de facturer un complément de loyer.

  • Baux renouvelés à compter de la date d’effet du plafonnement des loyers

Les baux signés avant la mise en place du plafonnement des loyers y sont soumis à compter des renouvellements qui interviennent après l'application de la loi. Dès lors, le bailleur et le locataire doivent se mettre d’accord pour fixer le loyer, à l’initiative de l’un ou l’autre.

A noter : sauf dispositions spécifiques précisées dans le contrat de location, un bail meublé se renouvelle tous les ans et un bail vide se renouvelle tous les 3 ans, ou tous les 6 ans s’il est consenti par une personne morale (une SCI par exemple).

  • Premier cas : Loyer supérieur au loyer de référence majoré

    Au moins 5 mois avant l’échéance du bail, le locataire peut adresser au propriétaire une proposition de diminution de loyer.

  • Deuxième cas : Loyer inférieur au loyer de référence minoré

    Au moins 6 mois avant l’échéance du bail, et sous des conditions de forme précises, le propriétaire peut adresser au locataire une proposition de réévaluation du loyer. Le loyer proposé doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré.
    Retrouvez plus d’informations à ce sujet dans l'article relatif à la réévaluation du loyer
 en cours de bail.

    A noter : Lorsque le bailleur propose une réévaluation de loyer, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. Cela permet d’éviter une éventuelle pression sur le locataire.

Comment déterminer le loyer maximum applicable ?

Le législateur a défini des loyers de référence par secteurs (80 quartiers à Paris par exemple).

Qu'est-ce qu'un loyer de référence ?
Le loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyer dans les différents secteurs géographiques. Il est fonction de l’adresse, du type de location (meublée / non meublée), du nombre de pièces et de l’époque de construction.

Le préfet défini chaque année par décret :
- Le loyer minoré : inférieur de 30 % au loyer de référence
- Le loyer de référence
- Le loyer de référence majoré : supérieur de 20 % au loyer de référence 


Le loyer au m2 est à multiplier par la Surface dite Boutin.
Le diagnostic de surface Boutin est l'un des diagnostics obligatoires à fournir lors de la location et ne doit pas être confondue avec la surface Carrez.
>>> Quels sont les diagnostics à fournir en cas de location ?

Le montant du loyer est plafonné.
Le loyer hors charges ne peut pas excéder le loyer de référence majoré multiplié par la surface Boutin.

Exemple :
Appartement d’une pièce de 30 m2 loué meublé situé au 20 avenue de la république 75011 Paris dans un immeuble construit avant 1946.

Loyer de référence : 31,8 € / m2
Loyer de référence majoré : 38,2 € / m2
Le loyer maximal applicable hors charges est de 38,2 € x 30 m2 = 1146 €.

Le bail doit mentionner la surface Boutin, le loyer de référence et le loyer de référence majoré.

Sous quelles conditions peut-on compléter le loyer avec un complément de loyer ?

Il est possible de facturer un complément de loyer à condition que celui-ci soit justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par comparaison à celles des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Quelles sont les conditions d’application d'un complément de loyer ?
  • Les équipements justifiant le complément de loyer ne doivent pas être compris dans les charges dont s’acquitte par ailleurs le locataire (ex : ascenseur, piscine, gardien, …).

  • Le complément de loyer n’est applicable que lorsque le loyer de base est au égal au loyer de référence majoré.

  • Lorsque le logement est meublé, le complément de loyer ne doit pas concerner les meubles et équipements constituant le minimum légal mais des éléments exceptionnels.

  • Le complément de loyer doit être justifié.
    Par exemple, un appartement présentant les caractéristique hausmanniennes (parquet, moulures et cheminée) semble difficilement justifier un complément de loyer si le bien est situé dans un quartier où beaucoup d’immeubles partagent ces caractéristiques.

  • Le complément de loyer est interdit si le logement a au moins une des caractéristiques suivantes :

    - Sanitaires sur le palier
    - Signes d'humidité sur certains murs
    - Diagnostic de performance énergétique de classe F ou G 
    >>> Qu'est-ce que le diagnostic de performance énergétique ?
    - Fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation)
    - Vis-à-vis à moins de 10 mètres
    - Infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur
    - Problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois
    - Installation électrique dégradée
    - Mauvaise exposition de la pièce principale

Si un complément de loyer est appliqué, le bail doit mentionner son montant et les caractéristiques exceptionnelles qui le justifient.



Notre conseil : Soyez prudent avec la facturation d'un complément de loyer.

La loi ne précise ni les éléments qui justifient un complément de loyer ni le montant de celui-ci. L’appréciation reste subjective.

La présence d’une terrasse justifie-t-elle un complément de loyer de 50 € ? 100 € ? 200 € ? La jurisprudence l’établira. 
Jusqu’à présent, elle s’est montrée plutôt stricte dans son appréciation du caractère exceptionnel justifiant un complément de loyer. Par exemple, la présence d’un balcon filant ou d’une cave de taille normale n'a pas été considérée comme justifiant un complément de loyer. 
Si vous appliquez un complément de loyer, veillez donc à appliquer une majoration raisonnable et à préciser en quoi il se justifie dans le bail. Le locataire peu, en effet, contester ce complément de loyer.

Puis-je choisir n’importe quel loyer tant qu’il est inférieur ou égal au loyer de référence majoré ?

S'il s’agit d’une première location ou que le bien est libre depuis plus de 18 mois : oui.
Si le bien était précédemment loué : non.


Les communes dans lesquelles les loyers sont plafonnés se situent en zone tendue et sont à ce titre concernées par une autre mesure d’encadrement des loyers : la limitation de la hausse de loyer à la relocation.

Les biens situés dans les villes ayant choisi de plafonner les loyers sont donc soumis à la double limite du loyer de référence majoré et du loyer appliqué à l’ancien locataire.



Première hypothèse : le loyer de l’ancien locataire est supérieur au loyer de référence majoré

Le loyer doit être réduit au niveau du loyer de référence majoré.
Si les caractéristiques du logement le justifient, un complément de loyer peut être facturé mais le loyer total (loyer + complément de loyer) ne peut pas excéder celui facturé à l’ancien locataire.

Deuxième hypothèse : le loyer de l’ancien locataire est inférieur au loyer de référence majoré

Il n’est pas possible d’augmenter le loyer pour atteindre le seuil du loyer de référence majoré.
Il n’est pas possible de facturer un complément de loyer car celui-ci ne peut pas être appliqué à un loyer inférieur au loyer de référence majoré.

Il existe quelques exceptions - en cas de travaux où de loyer manifestement sous évalué - dans lesquelles les méthodes de calcul du nouveau loyer applicable sont particulières. >>> Puis-je augmenter le loyer à l'occasion du changement de locataire ?


CONCRÈTEMENT COMMENT ÇA SE PASSE ?

Où puis-je trouver les loyers de référence ?

Encadrement de l'évolution du loyer entre deux locataires (En zone tendue) : Références de loyers de l'observatoire des loyers.

Plafonnement du loyer de base :

- A Paris et dans les communes de La Plaine Commune et d'Est ensemble : références de loyers de la DRIHL
- A Lille, Hellemmes et Lomme : références de loyer Lille
- A Lyon et Villeurbanne : références de loyer Lyon
- A Montpellier : références de loyer Montpellier
- A Bordeaux : références de loyer Bordeaux


CAS PRATIQUES

Quels sont les risques si je ne respecte pas la loi ?

Nouveau bail

  • J’oublie de mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré dans le bail

    Le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail.

    A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, saisir le juge afin d’obtenir l’inscription de ces informations dans le bail et le cas échéant, la diminution du loyer résultant de l'application de l'encadrement.

  • Je fixe un loyer supérieur au loyer de référence majoré

    Le locataire peut, dans un délai de trois ans à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le propriétaire de mettre le bail en conformité et de procéder au remboursement rétroactif (depuis la date de prise d’effet) du trop perçu.

    Le propriétaire a un mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire. En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire, le locataire peut, dans les 2 mois suivants, saisir le juge pour obtenir la diminution du loyer.

    En outre, la loi a introduit la possibilité pour l’administration de sanctionner les propriétaires qui ne respectent pas le plafonnement des loyers. Ils risquent une amende pouvant allant jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (une SCI par exemple). 

    C’est l’Etat, via les préfectures, qui est chargé de contrôler et de poursuivre les propriétaires en infraction. Les sanctions sont encore assez rares.
    Début 2023, la ville de Paris a obtenu pour 3 ans la compétence de contrôle et de sanction. L’outil de vérification simple qu’elle a mis à disposition des locataires conduit à un nombre de signalements beaucoup plus élevé.

Renouvellement du bail ou relocation du logement

  • Je fixe un loyer supérieur à celui de l’ancien locataire

    Le locataire peut, sans limitation de délai, saisir la commission départementale de conciliation afin d’obtenir que son loyer soit ramené à celui de l’ancien locataire. A défaut d’accord, il pourra saisir le juge pour obtenir la diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu.

Que faire si mon locataire conteste le montant du complément de loyer ?

Le locataire peut, dans un délai de 3 mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, contester le montant du complément de loyer auprès de la commission départementale de conciliation. 


Pour ce faire, vous devez justifier que ce complément de loyer est justifié par les caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort du logement, en comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.


En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

La commission de conciliation ne rend pas d’avis exécutoires. En cas de désaccord, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.

Dans les deux cas, c’est le complément de loyer déterminé lors de la conciliation ou la décision de justice qui s’applique rétroactivement à compter de la prise d'effet du bail. Le propriétaire peut donc être condamné à rembourser le trop-perçu.

A qui m’adresser en cas de litige avec mon locataire ?

La commission départementale de conciliation (CDC) aide propriétaire et locataire à trouver une solution amiable à leur litige afin d'éviter si possible le recours au tribunal.

C'est un organisme paritaire composé à égalité de représentants des bailleurs et des locataires.
La commission départementale de conciliation compétente est celle où est situé le logement.
>>> Obtenir les coordonnées de votre commission départementale de conciliation.

Elle doit être saisie par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle intervient gratuitement.

Saisine obligatoire de la commission
avant saisine du juge

Saisine optionnelle de la commission :
il est possible de saisir directement le juge

Hausse d'un loyer sous-évalué au renouvellement du bail

Fixation du loyer lors de la mise ou remise en location

Baisse d'un loyer sur-évalué au renouvellement du bail

Fixation du nouveau loyer (bail de sortie de la loi de 48)

Encadrement de l'évolution des loyers entre 2 locataires successifs

 

Complément de loyer