Comment réévaluer le loyer en cours de bail ?
De quoi traite cet article ?
La loi prévoit un mécanisme de réévaluation du loyer pour tenir compte de l’évolution des prix à long terme. Dans quel cas pouvez-vous réévaluer votre loyer ?Comment procéder ?Quel est le formalisme à respecter ?Pourquoi la réévaluation ne vous permettra pas de "rattraper" le prix du marché ? |
A lire aussi :
QUE DIT LA LOI ?
Pour quels baux est-il possible de réévaluer le loyer ?
Il n'est pas possible de réévaluer le loyer de tous les types de baux.
| Les contrats concernés par le mécanisme de réévaluation du loyer | Les contrats exclus du mécanisme de réévaluation du loyer |
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Dans quel cas puis-je réévaluer le loyer en cours de bail ?
Il n'est possible de réévaluer le loyer que s'il est manifestement sous évalué.
Qu’entend-on par loyer manifestement sous évalué ?
La sous-évaluation du loyer est estimée par comparaison aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Comment puis-je prouver que mon loyer est sous-évalué ?
Il vous incombe de fournir des références de loyer qui prouvent que le loyer de votre bien est sous-évalué.
Elles sont à joindre à la demande de réévaluation de loyer.
>>> Retrouvez davantage d'informations sur les références à fournir plus bas dans cet article sous la section Quelles références de loyer faut-il fournir ? et Où trouver des références de loyer ?
De combien puis-je augmenter le loyer ?
Le montant de la réévaluation autorisé par la loi dépend du lieu de situation de votre bien.
| Fixation du loyer du bail renouvelé | Calcul du nouveau loyer | Exemple |
| Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, 9 communes de la Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, 9 communes d’Est ensemble, Montpellier, Bordeaux, 24 communes du Pays basque et 22 communes de l’agglomération grenobloise | Le nouveau loyer ne peut pas excéder le loyer de référence minoré. >>> Comment fixer le loyer dans les communes où il est plafonné ? | |
| Zone tendue | La réévaluation est possible sans excéder la plus élevée des deux limites suivantes : - Majoration de 15 % du montant TTC des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés au cours du dernier bail d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer - La moitié de la différence entre le dernier loyer appliqué au locataire et la moyenne des loyers constatés dans le voisinage | Travaux = 4 000 € TTC
Hausse du loyer applicable : 4 000 € X 15 % = 600 € / an = 50 € / mois |
| Ailleurs | Le nouveau loyer peut être fixé au niveau des loyers comparables du voisinage. |
Qu’est-ce qu’une zone tendue ?
| Les zones tendues sont définies à l'Article 18 de la loi du 06/07/1989. |
| Il s’agit de 1 149 communes des 28 agglomérations d’Ajaccio, d'Annecy, de Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse. |
Vous avez un doute ?
Consultez le simulateur du gouvernement pour déterminer si votre bien est en zone tendue.
Quand puis-je réévaluer le loyer de mon locataire ?
La réévaluation peut uniquement être proposée par le propriétaire 6 mois avant le renouvellement du bail soit :
- Tous les ans pour les baux meublés
- Tous les 3 ans pour la plupart des baux vides, tous les 6 ans pour certains
Vous avez un doute sur la périodicité de votre bail ?
Relisez-le, elle est indiquée.
A noter : lorsque le bailleur propose une réévaluation de loyer, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. Cela permet d’éviter une éventuelle pression sur le locataire.
Comment s’applique le nouveau loyer ?
S’il n’est pas contesté par le locataire, le nouveau loyer s’applique progressivement.
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Logements loués meublés
- Hausse du loyer inférieure à 10 % = application au contrat renouvelé
- Hausse du loyer supérieure à 10 % = application par 1/3 annuel au contrat renouvelé
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Logements loués vides
- Hausse du loyer inférieure à 10 % = étalement de l’augmentation sur la durée d’un nouveau bail
* 1/3 par an pour un bail de 3 ans (bail consenti par un particulier)
* 1/6 par an pour un bail de 6 ans (bail consenti par une SCI par exemple)
- Hausse du loyer supérieure à 10 % = étalement de l’augmentation sur 6 ans quelque soit la durée du bail
Reprenons notre exemple d’une augmentation de 50 € par mois applicable à un loyer de 300 € par mois. L’augmentation représente 16,7% du loyer. S’il s’agit d’une location vide, elle sera appliquée progressivement sur 6 ans.
Somme à ajouter au loyer annuellement : 50 € / 6 = 8,33 €
- 1ère année : 300 + 8,33 = 308,33 €
- 2ème année : 300 + 16,67 = 316,67 €
- 3ème année : 300 + 25 = 325 €
- 4ème année : 300 + 33,33 = 333,33 €
- 5ème année : 300 + 41,67 = 341,67 €
- 6ème année : 300 + 50 = 350 €
CONCRETEMENT COMMENT CA SE PASSE ?
Quelles références de loyer faut-il fournir ?
Situation des références :
- soit dans le même groupe d'immeuble
- soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique
Nombre de références :
- Commune faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants : au moins 6 références
- Ailleurs : 3 références
Date des références :
Au moins deux tiers de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans. L’idée est ici d’empêcher les propriétaires de ne retenir que les références les plus récentes pour lesquelles les loyers sont plus élevés que ceux des locataires présents depuis longtemps dans le logement.
Informations à préciser pour chaque référence :
- Nom de la rue
- Indication partielle du numéro de l'immeuble (par dizaine)
- Qualité et époque de construction de l’immeuble
- Étage du logement et présence éventuelle d’un ascenseur
- Surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables
- Existence d’annexes éventuelles
- État d’équipement, notamment présence d’eau courante, WC intérieur, salle d’eau, chauffage
- Période de construction de l’immeuble
- Indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans
- Montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé
Où trouver des références de loyer ?
- En zone tendue : Références de loyers de l'observatoire des loyers
- A Paris, Plaine Commune et Est ensemble : références de loyers de la DRIHL
- A Lille, Hellemmes et Lomme : références de loyer Lille
- A Lyon et Villeurbanne : références de loyer Lyon
- A Montpellier : références de loyer Montpellier
- A Bordeaux : référence de loyer Bordeaux
Quelles sont les règles à respecter pour proposer une réévaluation de loyer à mon locataire ?
6 Mois avant l’échéance du bail
Par quel moyen faut-il adresser cette proposition de réévaluation de loyer au locataire ?
La notification doit être adressée au locataire :
- Par lettre recommandée avec accusé de réception
- Par exploit d’huissier
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement
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| Notre conseil : Prévoyez un temps de marge. Le délai court à partir du jour de la réception de la lettre recommandée par le locataire, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre au locataire. |
Que doit mentionner la proposition de réévaluation de loyer ?
La notification rédigée par le propriétaire doit contenir :
- L’intégralité de l’article 140 vi de la loi du 23 novembre 2018
- Le nouveau montant du loyer proposé
- La liste des références ayant servi à le déterminer
Il ne suffit pas d’informer le locataire de la réévaluation du loyer pour qu’elle s’applique. Le locataire doit l’accepter par écrit 4 mois avant la fin du bail. A défaut, elle ne s’applique pas au renouvellement du bail.
4 mois avant l’échéance du bail
Première hypothèse : le locataire accepte l’augmentation de loyer proposée
Il adresse son accord écrit au propriétaire, 4 mois avant l’échéance du bail.
Le nouveau loyer s’applique à compter du renouvellement du bail.
Deuxième hypothèse : le locataire conteste la proposition de réévaluation de loyer
Le locataire peut contester le loyer proposé par le propriétaire 4 mois avant l'échéance du bail.
Il doit dans ce cas adresser un courrier recommandé au propriétaire contenant des références de loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Celles-ci doivent répondre aux mêmes exigences que celles fournies par le propriétaire dans sa proposition de réévaluation de loyer.
>>> Voir la section Quelles références de loyer faut-il fournir ? de cet article.
L’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation pour trouver un accord sur le prix.
A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. Le nouveau loyer est fixé judiciairement et s’applique de manière progressive (lien).
A défaut de saisine du juge avant l’échéance du bail, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.
Troisième hypothèse : le locataire ne donne pas suite à la proposition de réévaluation de loyer
Son silence ne vaut pas acceptation.
Le propriétaire peut saisir la commission départementale de conciliation 4 mois avant l’échéance du bail pour trouver un accord sur le prix.
A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. Le nouveau loyer est fixé judiciairement et s’applique de manière progressive (lien).
A défaut de saisine du juge avant l’échéance du bail, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.
CAS PRATIQUES
A qui m'adresser en cas de litige avec mon locataire ?
La commission départementale de conciliation (CDC) aide propriétaire et locataire à trouver une solution amiable à leur litige afin d'éviter si possible le recours au tribunal.
C'est un organisme paritaire composé à égalité de représentants des bailleurs et des locataires.
La commission départementale de conciliation compétente est celle où est situé le logement.
>>> Obtenir les coordonnées de votre commission départementale de conciliation.
Elle doit être saisie par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle intervient gratuitement.
| Saisine obligatoire de la commission | Saisine optionnelle de la commission : |
| Hausse d'un loyer sous-évalué au renouvellement du bail | Fixation du loyer lors de la mise ou remise en location |
| Baisse d'un loyer sur-évalué au renouvellement du bail | Fixation du nouveau loyer (bail de sortie de la loi de 48) |
| Encadrement de l'évolution des loyers entre 2 locataires successifs |
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| Complément de loyer |
