Comment indexer le loyer ?
De quoi traite cet article ?
La révision annuelle du loyer n’est pas automatique. Même si une clause du bail la prévoit, elle n’est effective que si le propriétaire en informe le locataire. Comment calculer le nouveau loyer ?Quand et comment informer votre locataire de la révision du loyer ?Pourquoi ne devez-vous pas laisser passer la date de révision ?Quel est l'impact d'un mauvais classement en termes de performance énergétique sur l'indexation du loyer ?Je n'ai jamais révisé le loyer depuis des années, puis-je le rattraper ? |
A lire aussi :
Une fois le bail signé avec votre locataire, vous ne pouvez plus modifier le montant du loyer. Le seul cas où vous pouvez augmenter le loyer est si celui-ci est manifestement sous évalué. |
QUE DIT LA LOI ?
Depuis le 25/08/2022, il n'est plus possible d'indexer les loyers des passoires thermiques.
Qu’est-ce qu'une passoire thermique ?
| Le diagnostic de Performance Energétique estime la consommation énergétique et le taux d’émission de gaz à effet de serre des logements. Ceux-ci sont classés de A à G pour les plus énergivores. Les logements classés F et G sont considérés comme des passoires thermiques. |
>>> Le DPE fait partie des diagnostics à fournir au moment de la location de votre bien. Retrouvez-en la liste dans notre article.
Attention le DPE a changé.
Les diagnostics réalisés avant le 01/07/2021 devront être refaits.
>>> Plus d'informations dans l’article dédié au nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE).
Depuis le 24/08/2022, il n’est plus possible d’indexer annuellement le loyer des biens classés F ou G au diagnostic de performance énergétique.
Quelles sont les règles à respecter pour indexer le loyer ?
L’évolution du loyer est strictement encadrée.
Une clause du bail doit prévoir la révision du loyer.
Généralement, le bail précise l’indice choisi.
Si cela n’est pas le cas, on retient le dernier indice de référence des loyers publié à la date de signature du bail.
Bien sûr les contrats de location que nous mettons à votre disposition comportent cette clause.
L’augmentation du loyer ne peut être supérieure à celle de l’indice de référence des loyers sur 12 mois.
Qu’est-ce que l'indice de référence des loyers ?
| L'indice trimestriel de référence des loyers (IRL) correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. |
| Indice | Valeur | Evolution annuelle en % |
| 2021 T1 | 130,69 | + 0,09 |
| 2021 T2 | 131,12 | + 0,42 |
| 2021 T3 | 131,67 | + 0,83 |
| 2021 T4 | 132,62 | + 1,6 |
| 2022 T1 | 133,93 | + 2,45 |
| 2022 T2 | 135,84 | + 3,6 |
A noter : Si l’indice concourt à une baisse de loyer, le propriétaire est tenu de l’appliquer.
Toute clause d’indexation du loyer qui prévoirait que celui-ci ne peut qu’augmenter est réputée non écrite c’est-à-dire illégale.
La hausse des loyers est temporairement plafonnée.
Afin de limiter les effets de l’inflation, la loi du 16 août 2022 dite « bouclier loyer » plafonne les révisions de loyer effectuées entre le 3ème trimestre 2023 et le 2ème trimestre 2023 à :
- 3,5 % en métropole
- 2 % à 3,5 % en Corse
- 2,5 % en Outre-mer
Le loyer ne peut être révisé qu’une fois par an.
En général, la date de révision est la date anniversaire du bail. La première révision du loyer intervient alors un an après la signature du bail. Le bail peut toutefois prévoir une autre date de révision.
A noter : Si votre locataire reste moins d’un an dans votre logement, son loyer ne sera pas révisé.
Alors combien de temps faut-il attendre pour indexer le loyer du locataire suivant ?
Le délai d’un an entre 2 indexations n’est pas impacté par le changement de titulaire du bail. Vous n’êtes donc pas tenus d’attendre un an à compter de l’entrée dans les lieux du nouveau locataire pour réviser son loyer.
Exemple :
01/03/2018 - Révision du loyer du locataire A
01/07/2018 - Signature du bail du locataire B
01/03/2019 - Révision du loyer du locataire B (soit 8 mois après son entrée dans les lieux).
Pourquoi ne faut-il pas laisser passer la date de révision du loyer ?
La loi Alur du 24 mars 2014 a modifié les conditions d’application de la révision du loyer. « Il n’est pas possible de rattraper ».
Les révisions non effectuées sont perdues.
La révision du loyer prend effet au jour de la demande. Elle n’est pas rétroactive.
Prenons un exemple :
Un bail est conclu le 1er mars 2019 pour un loyer de 500 euros.
Révision du loyer avec 3 mois de retard = 14,31 € de perte (4,77 € x 3).
Le propriétaire a un an pour manifester sa volonté de réviser le loyer à compter de sa date prévue (contre cinq ans auparavant). A défaut, il est considéré avoir renoncé à cette possibilité.
Prenons un autre exemple :
Un bail est conclu le 1er février 2016 pour un loyer de 800 €.
Le 1er février 2017, il est revalorisé de 1,4 €. Le nouveau loyer est de 801,4 €.
Après 5 ans d’indexation, le loyer est passé de 800 € à 831,8 €.
L’absence d’indexation régulière a deux conséquences fâcheuses pour le propriétaire.
Elle représente une perte financière sèche chaque mois où le nouveau loyer n’est pas appliqué.
Dans notre exemple, 16,86 € sont perdus la deuxième année (1,4 € x 12).
Au bout de 5 ans, la perte financière est de 381,61 €.
Cette perte s’accumule dans le temps car le propriétaire ne peut pas rattraper le niveau de loyer qu’il aurait atteint en réévaluant son loyer.
Il ne pourra pas non plus le faire au changement de locataire si le bien est situé en zone tendue.
>>> Plus d’informations dans l’article Puis-je augmenter le loyer à l’occasion du changement de locataire ?
Dans notre exemple, le nouveau loyer sera de 807,63 € (et non de 831,6 €). Ce propriétaire continuera donc à supporter une perte mensuelle de près de 24 € sur le loyer.
Point sur les délais auxquels vous devez être vigilants :
| Un an pour informer le locataire de la révision du loyer. Trois ans, y compris après le départ du locataire, pour réclamer le paiement du différentiel de loyer issu de la révision et agir en justice si le locataire refuse de s’en acquitter (à condition d’en avoir informé le locataire dans le délai d’un an). |
CONCRETEMENT COMMENT CA SE PASSE ?
Comment calculer le nouveau loyer ?
Calcul du loyer indexé :
Ancien loyer (hors charges) x nouvel indice du trimestre de référence du contrat / ancien indice du même trimestre de l'année précédente.
Exemple :
1er mars 2019 - Signature du bail prévoyant :
- un loyer mensuel de 500 €.
- une révision annuelle du loyer selon l’indice de référence du 4ème trimestre 2018 (le dernier paru à la date de signature du bail) d’une valeur de 129,03.
1er mars 2020 - Révision du loyer avec l’indice du 4ème trimestre 2019 d’une valeur de 130,26.
130,26
500 x ——— = 504,77 €
129,03
La hausse des loyers est temporairement plafonnée.
Afin de limiter les effets de l’inflation, la loi du 16 août 2022 dite « bouclier loyer » plafonne les révisions de loyer effectuées entre le 3ème trimestre 2023 et le 2ème trimestre 2023 à :
- 3,5 % en métropole
- 2 % à 3,5 % en Corse
- 2,5 % en Outre-mer
Il est également possible de réviser le forfait de charges suivant la même méthode.
Pour rappel, les provisions sur charges font l’objet d’une régularisation.
Cela vous paraît confus ? La différence entre forfait et provision de charges vous est expliquée dans cet article.
Quand informer mon locataire de la révision du loyer ?
Nous nous recommandons d’adresser au locataire un courrier l’informant de la révision de son loyer un ou deux mois avant la date anniversaire du bail.
Cela lui laissera le temps d’en prendre connaissance et de modifier son virement automatique s’il a choisi ce mode de paiement.
Comment informer mon locataire de la révision du loyer ?
La lettre informant le locataire de la révision de son loyer doit comporter :
- L’adresse du bien
- La date de révision du loyer
- Le détail du calcul du loyer révisé
- Le montant du loyer révisé
- La date à partir de laquelle le loyer révisé s’applique
Faut-il adresser la lettre de révision du loyer en courrier simple ou en recommandé ?
De nombreux professionnels recommandent d’informer le locataire par courrier en recommandé avec accusé de réception.
Pourquoi passer directement par un courrier recommandé ? C’est une mesure de prudence face à la non rétroactivité de l’indexation et sa prescription annuelle.
Il vous appartient de déterminer la façon dont vous avisez votre locataire de la révision de loyer.
Si vous entretenez de bons rapports, vous pouvez commencer par adresser un mail ou un courrier simple. Si votre locataire ne modifie pas le montant du loyer qu’il vous règle, invitez-le de nouveau à le faire.
En revanche, si après un voire deux rappels votre locataire persiste à vous régler l’ancien montant du loyer, il est impératif de passer au courrier recommandé afin de ne laisser aucune ambiguïté sur votre intention de réviser le loyer.
CAS PRATIQUES
Je n’ai jamais révisé le loyer de mon locataire. Puis-je le rattraper ?
Non vous ne pouvez pas.
Si le loyer n’a pas été révisé pendant plusieurs années, il n’est plus possible depuis la loi Alur du 24 mars 2014, d’effectuer toutes les révisions successives.
Puis-je réajuster le montant du loyer au départ du locataire ?
Pas si votre bien se trouve en zone tendue.
>>> Plus d’informations dans l’article Puis-je augmenter le loyer à l’occasion du changement de locataire ?
Comment réviser un loyer pour la première fois depuis des années ?
Procédez comme dans le cas classique d’une révision annuelle.
>>> Le calcul est illustré plus haut dans cet article sous la question - Comment calculer le nouveau loyer ?