Mon locataire n'a pas payé son loyer


Que faire si votre locataire n'a pas payé son loyer ?


De quoi traite cet article ?



Nous sommes le 10 du mois et votre locataire n’a pas encore payé son loyer.
Peut-être n’est-ce qu’un oubli ? Peut-être rencontre-t-il une difficulté ? Peut-être est-ce le début de longs mois de soucis…
Dans tous les cas, vous devez réagir tout de suite. Nous vous guidons pas à pas.

Pourquoi devez-vous réagir tout de suite  ?

Quand et comment relancer son locataire ?

Que faire si vos courriers restent sans effet ?

Quand faut-il impliquer le garant ?

Que faire si votre locataire vous propose d'échelonner le paiement ?

Qui relancer si une partie du loyer est réglée dans une colocation ?

A lire aussi :



>>> Dois-je assurer mon bien contre les loyers impayés ?
>>> Dois-je demander un garant ?
>>> Si les choses ne s’arrangent pas : comment se déroule une procédure ?


QUE DIT LA LOI ?

Quand et comment relancer mon locataire ?

Nous vous proposons ici une chronologie type de gradation des relances.

Celle-ci peut être modulée en fonction de votre situation.
S’il s’agit du premier impayé de votre locataire, vous ne lui enverrez sans doute pas de courrier recommandé dès le 15ème jour de retard. Vous tenterez d’abord de l’appeler pour savoir ce qui lui arrive.
 A l’inverse, si votre locataire est coutumier des paiements tarifs, vous vous abstiendrez sans doute du coup de fil ou de la relance par courrier simple et lui adresserez directement un courrier recommandé voire une mise en demeure.

Notre conseil : Conservez toutes les preuves de vos relances (mails, accusés de réception de vos courriers recommandés).
Dans l’éventualité où la situation ne s’arrangerait pas et qu'une procédure soit nécessaire pour obtenir le paiement des sommes dues par votre locataire, celles-ci vous seront nécessaires. Il est en effet indispensable de prouver qu’une issue amiable a été proposée avant que la justice ne soit saisie.
Première relance

La plupart des baux prévoient un règlement du loyer en début de mois (avant le 5 du mois pour les baux rédigés par nos soins).
Après quelques jours de retard, prenez contact avec votre locataire par téléphone ou par mail afin de lui rappeler que vous êtes toujours en attente de son règlement. Vous pouvez également lui adresser une relance simple.

Deuxième relance recommandée

Si votre locataire n’a pas répondu à votre précédente relance, vous pouvez lui adresser un courrier recommandé. 



Mise en demeure

Si votre locataire ne donne pas suite à votre courrier de relance recommandé, il est nécessaire de passer à l’étape supérieure.
La mise en demeure est la dernière relance amiable avant intervention d'un professionnel du droit. Elle somme le locataire de régler son dû sous 8 jours. Son retard de paiement peut encore tout à fait s’expliquer par un incident quelconque (et vite se résorber) mais dans l’éventualité où sa situation ne se résoudrait pas rapidement, nous vous recommandons de prendre vos précautions et de réagir tôt.

Même si vous avez conclu un bail assorti d'un cautionnement, il est possible que le garant soit désormais dégagé de sa responsabilité ou que vous ne puissiez pas obtenir judiciairement qu’il s’acquitte des sommes dues par le locataire.
Pour en savoir plus, nous nous vous invitons à lire le paragraphe suivant.

 A noter : La loi interdit la facturation les frais de relance sur les baux d'habitation.

Notre conseil : Si votre mise en demeure reste sans effet au bout de 8 jours, prenez contact avec un huissier de justice afin de vous renseigner sur la suite de la procédure et sur les éléments à lui fournir afin d’avoir le temps de les rassembler. 

Quand faut-il faire intervenir le garant ?

>>> Dois-je demander un garant ?

Si votre bail est garanti par un cautionnement, prévenez le garant du défaut de paiement du locataire.

Au-delà de sa responsabilité juridique et financière, celui-ci peut inciter le locataire a vous régler (il s'agit souvent des parents du locataire).

Notre conseil : Prévenez-le dès l’envoi d’un courrier recommandé au locataire (deuxième relance) afin d’éviter que la situation d’impayés ne s’installe.
Le cautionnement du garant de mon locataire est-il encore valide ?

Reportez-vous à l’acte de cautionnement signé par le garant lors de la conclusion du bail.

  • La durée du cautionnement

Le cautionnement est limité dans le temps. 
En général, il correspond à la durée d’un bail ou d’un bail renouvelé. Pour rappel, les locations meublées sont d’ordinaire d’une durée d’un an alors que les locations vides d'une durée de 3 ans.

Si aucune durée n’est précisée sur l’acte de cautionnement ou s’il est stipulé à durée indéterminée, la caution peut le résilier de manière unilatérale (par courrier recommandé avec accusé de réception). Cette résiliation ne peut prendre effet qu’au terme du contrat de location en cours. La caution n’est alors pas étendue à la période de tacite reconduction ou de renouvellement du bail.


Exemple : Un cautionnement est signé pour la durée initiale de 3 ans du contrat. Au bout de 6 mois, la caution résilie son engagement, elle reste caution jusqu’à la fin du contrat c’est-à-dire pendant 3 ans.

  • Autres clauses prévoyant la fin du cautionnement (par exemple le divorce des époux ou le décès du locataire, …)

 

Que faire si le cautionnement a pris fin ?

A partir du moment où le cautionnement a expiré, le garant n’est plus tenu de rembourser les sommes dues par le locataire.

Exemple : la caution s’engage pour une durée de 3 ans le 01/01/2020. Elle peut être tenue de rembourser les sommes dues par le locataire jusqu’au 31/12/2022. Les sommes dues à compter du 01/01/2023 ne pourront plus lui être réclamées.

A compter de la date d’expiration du cautionnement, vous ne pourrez plus obtenir le remboursement des sommes dues de manière judiciaire. L’engagement de la caution ne s’éteint pas pour les dettes contractées avant l’expiration de la caution.
Néanmoins, selon la nature des liens entre le locataire et son garant (par exemple s’il s’agit de ses parents), il est possible que le garant incite votre locataire à régler sa dette ou qu'il s’en acquitte même s’il ne pourrait plus y être contraint juridiquement.
Nous vous recommandons donc de toujours informer le garant de la défaillance du locataire.


Puis-je contacter directement le garant ?

  • Si vous avez opté pour la caution simple

Vous ne pouvez faire appel à la caution que si le locataire n'est pas en mesure de payer ses dettes locatives.
Vous devez commencer par faire adresser un commandement de payer à votre locataire. Cet acte est réalisé par un huissier et est payant. L’huissier doit adresser une copie de ce commandement à la caution.
 Si le locataire ne paie pas son dû, vous pourrez alors vous retourner contre la caution. 


  • Si vous avez opté pour la caution solidaire

Vous pouvez solliciter le règlement des sommes dues directement auprès de la caution à compter du premier impayé.

Quand faut-il faire délivrer un commandement de payer par huissier ?

Malgré vos prises de contact et la mise en demeure de payer le loyer que vous lui avez adressée, votre locataire ne s’est toujours pas acquitté des sommes qu’il vous doit. Il est nécessaire de passer à l’étape supérieure.

La délivrance d’un commandement de payer n’est soumise à aucune condition relative au montant dû ou à la durée de l’impayé.
En général, celui-ci s’adresse à compter du deuxième mois d’impayé et avant l’appel du mois suivant (soit entre le 45ème et le 60ème jour d’impayé).


A noter : si vous avez souscrit une assurance contre les loyers impayés, celle-ci peut soumettre le remboursement de la dette du locataire à des conditions particulières (par exemple : délivrance du commandement de payer dans les deux mois après le premier impayé). Renseignez-vous dès le début de la situation d’impayé.


Le bail que vous avez conclu avec votre locataire comporte-t-il une clause résolutoire ?



En fonction de la nature de votre bail, la suite de la procédure peut différer.

  • Oui, votre bail comporte une clause résolutoire

Les modèles de baux que nous utilisons comportent tous cette clause.
 Vous avez le choix entre 2 types de procédures : l'acquisition de la clause résolutoire ou l'assignation au fond. L’huissier pourra donc délivrer deux types de commandement de payer.

>>> Retrouvez davantage d’informations sur les différences entre ces procédures dans notre article dédié.

La délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire est indispensable pour obtenir la résiliation du bail.

  • Non, votre bail ne comporte pas cette clause

Vous ne pouvez avoir recours qu’à la procédure d’assignation au fond. L’huissier ne pourra délivrer qu’un commandement de payer.
Dans le cadre de cette procédure, la délivrance préalable d'une mise en demeure ou d'un commandement de payer n’est pas obligatoire. Elle est cependant exécutée dans la vaste majorité des cas.

Combien ça coûte ?

La délivrance d'un commandement de payer est exclusivement effectuée par un huissier de justice. 
Le coût est d’une centaine d’euros. Les frais sont imputables au locataire. Vous pouvez donc les ajouter à son prochain appel de loyer.

Comment choisir un huissier ?

Vous devez faire appel à un huissier situé dans le département où se situe le bien loué.
>>> Consultez l’annuaire de la chambre nationale des huissiers de justice.

Si votre locataire a un garant il faut le prévenir.

La délivrance d’un commandement de payer doit être notifiée au garant dans un délai de 15 jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, il ne peut être tenu au paiement des sommes dues par le locataire. L’huissier de justice effectue cette formalité.

Et ensuite ?

Le locataire dispose de 2 mois pour régler sa dette (1 mois dans le cas d'une location meublée).

La délivrance d’un commandement de payer par huissier incite très souvent le locataire à solder sa dette ou à mettre en place un plan d’apurement.
Malheureusement, parfois cela ne suffit pas. Afin de vous protéger, il est nécessaire d’entamer une procédure de recouvrement des sommes dues et d’expulsion.

>>> Comment fonctionne une procédure ?


CONCRÈTEMENT COMMENT CA SE PASSE ?

Pourquoi faut-il réagir tout de suite à un impayé ?

Les professionnels s’accordent à dire que le premier mois d’impayé est déterminant pour la suite du contentieux.

Un peu de psychologie

Il est primordial de réagir et de ne pas laisser penser au locataire qu’il peut régler le loyer en retard voire pas du tout impunément. Vous devez lui faire comprendre que vous comptez faire respecter les termes du contrat qu’il a signé : le paiement du loyer à une date fixe. En un mot, soyez ferme.

Une pincée d’écoute

D’après notre expérience, les locataires qui subissent un aléa personnel prennent les devants et préviennent le propriétaire ou son gestionnaire de leur incapacité à régler la totalité du loyer.  
Si votre locataire, qui d’habitude s’acquitte dans les temps de son loyer, rencontre une difficulté passagère, il est dans votre intérêt d’être à son écoute. 
Vous pouvez étudier avec lui la possibilité d’étaler le paiement sur quelques mois (par exemple dans le cas d’une régularisation de charges salée). Nous vous recommandons de maintenir un paiement régulier, même s’il est inférieur au montant dû, plutôt que d’accorder un report total. 
Mais attention, compréhension ne signifie pas absence de vigilance. Si le locataire ne respecte pas l’échéancier que vous avez défini ensemble ou s’il ne parvient pas à redresser la situation dans un délai raisonnable, il faudra durcir le ton.

Une bonne dose de pragmatisme

Le locataire qui a accumulé des milliers d’euros de dette aura énormément de mal à vous rembourser. Il pourrait être tenté de quitter les lieux sans vous régler ni donner congé dans les formes (ce que l’on appelle partir à la cloche de bois). 
Pire, enhardi par l'absence de conséquences de son défaut de paiement, il peut choisir de rester dans votre logement sans payer. Votre seule solution sera alors d’entamer une procédure longue, coûteuse et à l’issue hasardeuse. Dans ce cas, plus tôt vous commencerez, mieux cela sera.

Si mon locataire bénéficie d’allocations logement, j’informe les services compétents

En cas d’impayé, le propriétaire a l’obligation de prévenir la CAF ou la MSA dans les 2 mois, afin qu'elle enclenche une procédure pour impayé (sauf si la somme due a été réglée entre-temps en totalité). Ce signalement permet de maintenir l’aide au logement pendant 6 mois, le temps de mettre en place un plan d’apurement avec le locataire.
A défaut, le bailleur risque une amende de 6 856 €.
La CAF (ou la MSA) peut également s'auto-saisir si elle a connaissance d'un impayé de loyers qui ne lui a pas été signalé.

A partir de quel moment doivent-ils être informés ?

- Si l’allocation logement est versée au locataire dès que la dette du locataire est égale à 2 fois le loyer hors charges.
- Si l’allocation logement est versée au propriétaire dès que la dette du locataire est égale à 2 fois le loyer net (loyer moins l'aide au logement) hors charges.

Comment savoir si mon locataire bénéficie d’une allocation logement ?

Afin de pouvoir bénéficier d'une allocation, votre locataire doit vous faire remplir une attestation lors de la signature du bail puis tous les ans.

Comment prévenir ces services ?

Le signalement doit être fait de préférence par courrier recommandé avec avis de réception.

Caisse d'allocations familiales (CAF)
Mutualité sociale agricole (MSA)

Que se passe-t-il ensuite ?

Une fois que le bailleur a signalé l'impayé, la CAF (ou la MSA) donne 6 mois au bailleur pour mettre en place un plan d'apurement de la dette avec le locataire avant suspension du versement des allocations. Le propriétaire et le locataire y formalisent leur accord d’échelonner le paiement de la dette selon un calendrier précis. À défaut, la CAF déclenche un plan d’apurement sur 3 ans.
Si le bailleur ne respecte pas son obligation de mettre en place un plan d'apurement, la CAF (ou MSA) saisit le fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour qu'il fasse un plan d'apurement de la dette.

Si le plan d’apurement est validé par la CAF et que le locataire reprend le paiement de son loyer le versement de l’aide au logement est maintenue.

Si le plan d’apurement n’est pas respecté, la CAF (ou la MSA) suspend le versement de l'aide au logement.


CAS PRATIQUES

Mon locataire me propose d'échelonner le paiement

Si votre locataire traverse une période difficile, il est dans votre intérêt d’accepter d’étaler son paiement plutôt que de ne percevoir aucun loyer pendant plusieurs mois. Plus la dette sera élevée, plus il sera difficile à votre locataire de la rembourser. 

Vous disposez d'un délai de 3 ans, y compris après le départ du locataire, pour agir en justice afin d’obtenir le recouvrement des sommes dues au titre des loyers.

Mais attention, compréhension ne signifie pas absence de vigilance. Si le locataire ne respecte pas l’échéancier que vous avez défini ensemble ou s’il ne parvient pas à redresser la situation dans un délai raisonnable, il faudra durcir le ton.

J’ai signé un contrat de colocation : quels locataires et quels garants relancer ?

Tout dépend de la nature du bail de collocation que vous avez signé.

  • Si vous avez signé des baux individuels ou si vous avez signé un bail unique sans clause de solidarité
    chaque locataire n’est responsable que du paiement de sa part de loyer.
Qu’est-ce qu'un bail individuel de colocation ?

Dans le cas d’une colocation à baux individuels, chaque colocataire conclut avec le propriétaire un contrat de location portant sur une chambre désignée et une part des parties communes mises à disposition de tous les colocataires (cuisine, salle de bain, salon…).
Il existe autant de baux que de colocataires. Il n’existe aucune relation contractuelle entre les colocataires et chaque colocataire (et son garant éventuel) est responsable de sa part de loyer.
    • Si vous avez signé un bail unique avec clause de solidarité
      tous les colocataires peuvent être tenus responsables du non paiement du loyer par l’un d’entre eux.
      Vous pouvez réclamer le paiement du loyer à n’importe quel colocataire. En cas de procédure, cela vous offre davantage de chances de récupérer les sommes dues.

Qu'est-ce qu'un bail unique ?

Dans le cas d’une colocation à bail unique, un contrat portant sur la totalité du logement lie tous les colocataires et le propriétaire.
Les colocataires (et leurs garants éventuels) ne sont solidaires du paiement du loyer et des charges que si le bail comporte une clause de solidarité. (Tous les baux rédigés par nos soins sont des baux uniques avec clause de solidarité). 
Si le bail ne comporte pas de clause de solidarité, chacun n’est responsable que de sa part de loyer, comme dans le cas d'un bail individuel de colocation.

A noter : En cas de départ d'un des colocataires, sa solidarité (et celle de son garant éventuel) prend fin au plus tard 6 mois après son départ, ou avant si un autre colocataire l’a remplacé.

J'ai assuré mon bien contre les loyers impayés

>>> Dois-je assurer mon bien contre les loyers impayés ?

Si votre locataire ne règle pas son loyer suite à la première relance, lisez tout de suite la procédure à suivre en cas d’impayés fournie par votre compagnie d'assurance. 
Si vous ne la respectez pas scrupuleusement vous pourriez ne pas être totalement indemnisé.

Par exemple, certaines compagnies indemnisent à compter de la délivrance d’un commandement de payer par huissier. Si votre contrat prévoit une telle clause, il est dans votre intérêt de faire délivrer celui-ci le plus tôt possible afin de réduire au minimum le délai de carence.
Pour l’ouverture d’un dossier de loyer impayés, les compagnies réclament une longue liste de documents. Tant que le dossier n’est pas complet, vous ne serez pas indemnisé. Là encore, il est dans votre intérêt de préparer ce dossier à l’avance.



Si les choses ne s'arrangent pas : comment mettre fin au bail ?


De quoi traite cet article ?



Vous rencontrez de sérieux problèmes avec votre locataire (impayé de loyer, défaut d’assurance, …) et vos actions restent sans effet. Vous envisagez de mettre un terme à son bail.
Si la possibilité pour le propriétaire de mettre un terme au bail en cas de manquement du locataire est prévue par la loi, sa mise en oeuvre est longue, complexe et coûteuse. De longs mois peuvent s’écouler avant que vous ne perceviez de nouveau un loyer.


Dans quels cas pouvez-vous mettre fin au bail ?

Quelle procédure d'expulsion choisir ?

Comment se déroule une procédure d'expulsion ?

Combien ça coûte ?

Pourquoi devez-vous tout d'abord tenter une résolution amiable du problème ?

Pourquoi ne devez-vous pas tenter de vous faire justice ?

A lire aussi :



>>> Que faire si votre locataire n'a pas payé son loyer ?
>>> L'assurance loyers impayés

QUE DIT LA LOI ?

Dans quels cas le propriétaire peut-il mettre un terme au bail ?

Le locataire peut mettre un terme au bail à tout moment.

Il doit seulement respecter un préavis d’un ou trois mois selon les régions.

>>> Le congé de mon locataire est-il valide ?

Le propriétaire ne peut mettre un terme au bail que dans des cas très précis.

A l’occasion de l’anniversaire du bail et en respectant un préavis de 6 mois (ou 3 pour les locations meublées) pour :
- La vente du logement
- La reprise du logement pour y vivre ou y loger un proche
- Un motif légitime et sérieux (exemple : impayé de loyer, défaut d’assurance, …)
>>> Quand et comment puis-je donner congé à mon locataire ?

En cours de bail pour manquement du locataire à ses obligations contractuelles.
Dans ces cas, la résiliation du bail est judiciaire et doit être prononcée par un juge. Avant de vous lancer dans ce type de procédure, nous vous recommandons d’échanger avec un professionnel.

Quels sont les motifs justifiant la résiliation judiciaire du bail ?

- Non versement du dépôt de garantie
- Impayé de loyer
- Défaut d’assurance
- Usage non paisible des lieux loués
- Travaux sans autorisation du bailleur
En plus de la résiliation judiciaire du bail, le propriétaire peut exiger de son locataire la remise en état d’origine des lieux.
- Sous-location non autorisée
Outre la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion du locataire, le propriétaire peut solliciter le remboursement des sous-loyers perçus par son locataire.
- Communication de fausses informations au bailleur à la signature du bail
- Dégradation du logement par le locataire
- Troubles anormaux de voisinage
- ...

Quels sont les différents types de procédure d’expulsion ?

Qu’est-ce qu'une procédure d’acquisition de la clause résolutoire ?

Le bail avec clause résolutoire prévoit la résiliation du bail de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer et des charges, de défaut de paiement du dépôt de garantie, d’absence d'assurance des risques locatifs ou de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués.

Malgré la présence de cette clause, la résiliation du bail n’est pas automatique. Afin de la faire constater vous devez respecter un formalisme particulier.
Un commandement de payer son loyer (ou de s’assurer, ou ...) est délivré au locataire par huissier.
S’il ne s’exécute pas, le propriétaire peut saisir le tribunal afin de faire constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion du locataire. Il est possible d’ouvrir cette procédure en référé.
Qu’est-ce qu'une procédure de résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à ses obligations ?

On l'appelle aussi procédure au fond. En l’absence de clause résolutoire, la résiliation du bail est laissée à la libre appréciation du juge. Le propriétaire assigne le locataire, par acte d'huissier, devant le tribunal afin de solliciter la résiliation du bail et son expulsion. Elle n’est donc pas automatique.

Dans le cadre de cette procédure, la délivrance préalable d'une mise en demeure ou d'un commandement de payer n’est pas obligatoire. Elle est cependant exécutée dans la vaste majorité des cas.

A noter : Si votre bail comporte une clause résolutoire (c'est le cas de tous les baux rédigés par nos soins), vous avez le choix entre ces deux procédures. Nous vous invitons à demander conseil à un avocat sur la stratégie la plus adaptée à votre cas.

Si votre bail ne compte pas de clause résolutoire, vous ne pouvez avoir recours qu’à la procédure d’assignation au fond.

Comment se déroule une procédure d’expulsion par l’acquisition de la clause résolutoire ?

Commandement visant la clause résolutoire délivré par huissier


La délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire est indispensable pour obtenir la résiliation du bail.
 
Délai laissé au locataire pour se mettre en conformité

Après délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire le locataire dispose de :
- 2 mois pour régler sa dette (1 mois dans le cas d'une location meublée)
- 1 mois pour les autres manquements (s’assurer par exemple)

S’il ne s’exécute pas, la clause résolutoire est acquise automatiquement et le locataire devient un occupant sans droit ni titre.

Le locataire peut demander un délai de paiement en saisissant le tribunal ou le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) afin d’obtenir une aide financière.

Assignation du locataire en référé devant le juge des contentieux de la protection

Le propriétaire saisit le juge afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du locataire voire obtenir la condamnation du locataire au paiement des sommes dues.

Où s’adresser ?

Vous devez faire appel au juge du lieu de situation de l’immeuble. Consultez l'annuaire des tribunaux.

Un délai minimum de deux mois doit s’écouler entre la délivrance de l‘assignation et l’audience pour laquelle le débiteur est convoqué.
L’assignation doit être également notifiée à la préfecture (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception deux mois au moins avant l’audience. Cela aboutit à un délai incompressible de quatre mois minimum depuis le commandement de payer initial (qui intervient lui-même au minimum deux mois après le premier impayé).

Le délai peut s’allonger du fait de l’encombrent des tribunaux et des demandes de renvoi du locataire.
Notez que les délais sont très différents d’un tribunal à l’autre. 
Le locataire peut également demander des renvois qui repoussent encore de plusieurs mois la date d’audience. La demande de renvoi est notamment automatiquement accordée quand le locataire sollicite la désignation d’un avocat à l’aide juridictionnelle.

Le juge n’est pas tenu de constater immédiatement la résiliation du bail.
Il peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement au locataire jusqu’à 3 ans s’il estime que ce dernier à la possibilité et les moyens de régler ses arriérés. Dans cette hypothèse, ce n’est que si le locataire ne respecte pas son échéancier que la clause résolutoire est acquise.
En revanche, dans le cas d’une acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, le juge n’a pas la possibilité d’accorder un délai supplémentaire au locataire pour s’assurer. Une fois le mois suivant le commandement de s’assurer écoulé, la résiliation du bail est acquise de plein droit.

Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire et ordonne l’expulsion du locataire

Le jugement n’intervient pas le jour de l’audience. Le juge fixe en général son délibéré un mois ou deux mois plus tard.

Notifier la décision de justice au locataire et lui délivrer un commandement de quitter les lieux

La décision du juge et la condamnation à régler les arriérés de loyer doivent être signifiée au locataire par acte d’huissier. Celui-ci lui délivre un commandement d’avoir à libérer les locaux dans les deux mois.


Le locataire a la possibilité de faire appel de la décision sauf si la décision du juge est pas assortie d'une décision d’exécution provisoire. Dans le cas contraire, la mesure d’expulsion sera suspendue jusqu’à la décision de la cour d’appel.

La décision du juge doit également être notifiée au préfet. S'ouvre alors un délai de 2 mois (si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale) qui permet à la personne expulsée d’organiser son relogement et son déménagement. Ce délai est de rigueur et son non-respect peut entraîner la nullité de la procédure.

Le juge de l’exécution peut accorder au locataire un délai à chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Ces délais varient entre 3 mois à 3 ans. Ils tiennent compte des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation familiale et financière. Afin d’obtenir ce délai, le locataire doit démontrer sa bonne foi et la recherche effective d’un autre logement. Pendant ce délai, la procédure n'est pas stoppée mais ses effets sont suspendus.
A noter : Ces délais sont cumulatifs et se combinent avec la trêve hivernale .

Aucune expulsion peut avoir lieu pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante).

Le locataire peut également solliciter la suspension des mesures d’expulsion devant la Commission de surendettement des particuliers. Celle-ci peut suspendre l’expulsion en accordant des délais allant jusqu’à 2 ans.

Obtenir le recours de la Force publique

Si malgré le commandement délivré par huissier le locataire ne libère pas les lieux, il est nécessaire d’avoir recours à la force publique pour l’y contraindre. 

Si le locataire n’a pas quitté les lieux à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement, l’huissier doit requérir le concours de la force publique. La préfecture dispose alors d’un délai de deux mois à compter de cette réquisition pour faire connaître sa réponse. L’absence de réponse équivaut à un refus. 
A noter : Il n’est pas rare de ne pas obtenir le recours de la force publique. Certains préfets refusent d’exécuter les décisions d’expulsion. Toutefois, ce refus engage la responsabilité de l’Etat qui doit indemniser le propriétaire.

  • Si la police répond

Après obtention de l’autorisation du préfet, l’huissier procède à l’expulsion de l’occupant, si besoin en présence d’un serrurier et du commissariat de police.
Une fois les lieux libérés, l’huissier fera apposer les scellés par le biais du serrurier présent et dressera enfin un Procès-verbal d’expulsion qu’il signifiera à la personne expulsée.

  • Si la police ne répond pas

L’huissier doit faire sommation au commissaire de police compétent d’exécuter la décision d’expulsion. S’il ne le fait pas, le propriétaire est alors fondé à former un recours contre l’Etat afin d'obtenir une indemnisation égale aux loyer et charges dues par l’occupant sans droit, ni titre et ce, jusqu’à ce que celui-ci quitte les locaux.
Cette procédure bien que longue est la plupart du temps concluante.

Comment se déroule une procédure d’expulsion au fond ?

Commandement délivré par huissier

Délai laissé au locataire pour se mettre en conformité

Après délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire le locataire dispose de :
- 2 mois pour régler sa dette (1 mois dans le cas d'une location meublée)
- 1 mois pour les autres manquements (s’assurer par exemple)

S’il ne s’exécute pas, la clause résolutoire est acquise automatiquement et le locataire devient un occupant sans droit ni titre.

Le locataire peut demander un délai de paiement en saisissant le tribunal ou le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) afin d’obtenir une aide financière.

Assignation du locataire devant un juge du fond

Le propriétaire saisit le juge afin de faire solliciter la résiliation du bail compte tenu des manquements contractuels du locataire.

Le juge est souverain dans l’appréciation de la gravité du manquement du locataire.

Sachez que le motif d’impayé de loyer ne conduit pas toujours à une résiliation du bail.

En revanche, une jurisprudence constante considère le défaut d’assurance constitue un manquement grave.
Les locataires qui ne règlent pas leur loyer s’exonèrent souvent également de l’obligation d’assurance. Dans ce cas, il peut être pertinent d’invoquer ce motif plutôt que celui d’impayé. Parlez-en avec votre avocat.

Où s’adresser ?

Vous devez faire appel au juge du lieu de situation de l’immeuble. Consultez l'annuaire des tribunaux.

Un délai minimum de deux mois doit s’écouler entre la délivrance de l‘assignation et l’audience pour laquelle le débiteur est convoqué.
L’assignation doit être également notifiée à la préfecture (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception deux mois au moins avant l’audience. Cela aboutit à un délai incompressible de quatre mois minimum depuis le commandement de payer initial (qui intervient lui-même au minimum deux mois après le premier impayé).

Le délai peut s’allonger du fait de l’encombrent des tribunaux et des demandes de renvoi du locataire.
Notez que les délais sont très différents d’un tribunal à l’autre. 
Le locataire peut également demander des renvois qui repoussent encore de plusieurs mois la date d’audience. La demande de renvoi est notamment automatiquement accordée quand le locataire sollicite la désignation d’un avocat à l’aide juridictionnelle.

Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire s’il estime que ce dernier à la possibilité et les moyens de régler ses arriérés.

Si le juge prononce la résiliation du bail

Le jugement n’intervient pas le jour de l’audience. Le juge fixe en général son délibéré un mois ou deux mois plus tard.

A compter de la résiliation du bail, le locataire devient un occupant sans titre. S’il ne quitte pas le logement de lui-même, il n’est plus redevable du loyer mais d’une indemnité d’occupation.

Notifier la décision de justice au locataire et lui délivrer un commandement de quitter les lieux

La décision du juge et la condamnation à régler les arriérés de loyer doivent être signifiée au locataire par acte d’huissier. Celui-ci lui délivre un commandement d’avoir à libérer les locaux dans les deux mois.


Le locataire a la possibilité de faire appel de la décision sauf si la décision du juge est pas assortie d'une décision d’exécution provisoire. Dans le cas contraire, la mesure d’expulsion sera suspendue jusqu’à la décision de la cour d’appel.

La décision du juge doit également être notifiée au préfet. S'ouvre alors un délai de 2 mois (si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale) qui permet à la personne expulsée d’organiser son relogement et son déménagement. Ce délai est de rigueur et son non-respect peut entraîner la nullité de la procédure.

Le juge de l’exécution peut accorder au locataire un délai à chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Ces délais varient entre 3 mois à 3 ans. Ils tiennent compte des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation familiale et financière. Afin d’obtenir ce délai, le locataire doit démontrer sa bonne foi et la recherche effective d’un autre logement. Pendant ce délai, la procédure n'est pas stoppée mais ses effets sont suspendus.
A noter : Ces délais sont cumulatifs et se combinent avec la trêve hivernale .

Aucune expulsion peut avoir lieu pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante).

Le locataire peut également solliciter la suspension des mesures d’expulsion devant la Commission de surendettement des particuliers. Celle-ci peut suspendre l’expulsion en accordant des délais allant jusqu’à 2 ans.

Obtenir le recours de la Force publique

Si malgré le commandement délivré par huissier le locataire ne libère pas les lieux, il est nécessaire d’avoir recours à la force publique pour l’y contraindre. 

Si le locataire n’a pas quitté les lieux à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement, l’huissier doit requérir le concours de la force publique. La préfecture dispose alors d’un délai de deux mois à compter de cette réquisition pour faire connaître sa réponse. L’absence de réponse équivaut à un refus. 
A noter : Il n’est pas rare de ne pas obtenir le recours de la force publique. Certains préfets refusent d’exécuter les décisions d’expulsion. Toutefois, ce refus engage la responsabilité de l’Etat qui doit indemniser le propriétaire.

  • Si la police répond

Après obtention de l’autorisation du préfet, l’huissier procède à l’expulsion de l’occupant, si besoin en présence d’un serrurier et du commissariat de police.
Une fois les lieux libérés, l’huissier fera apposer les scellés par le biais du serrurier présent et dressera enfin un Procès-verbal d’expulsion qu’il signifiera à la personne expulsée.

  • Si la police ne répond pas

L’huissier doit faire sommation au commissaire de police compétent d’exécuter la décision d’expulsion. S’il ne le fait pas, le propriétaire est alors fondé à former un recours contre l’Etat afin d'obtenir une indemnisation égale aux loyer et charges dues par l’occupant sans droit, ni titre et ce, jusqu’à ce que celui-ci quitte les locaux.
Cette procédure bien que longue est la plupart du temps concluante.


CONCRÈTEMENT COMMENT CA SE PASSE ?

Tentez d’abord une résolution amiable de la situation

Il s’agit d’une obligation légale pour les litiges inférieurs à 5 000 €.

Vous devez justifier d’une tentative de médiation avant saisine du tribunal judiciaire sans peine d’irrecevabilité de votre demande.


Les deux parties négocient avec l’aide d’un médiateur ou d’u conciliateur de justice. 
Si un accord est trouvé, il est soumis au juge qui peut homologuer ou non. Si le juge l’homologue, l’affaire est close et l'accord prend force exécutoire comme l’aurait fait un jugement. Si le juge n'homologue pas l'accord, il y aura une procédure classique.
Si aucun accord n’est trouvé, il y a procédure classique.

Les procédures d’expulsion sont très longues et ne sont pas toujours concluantes.

Financièrement, vous ne récupèrerez jamais l’intégralité des sommes dues. 


Même si votre locataire est condamné à vous rembourser intégralement, vous vous serez acquitté de frais de procédure importants et n’aurez perçu aucun loyer pendant de longs mois alors que vos charges continueront à courir.
De plus, obtenir l’expulsion d’un locataire n’est pas aisé. 
Tout au long de la procédure, le locataire peut obtenir des délais. L’expulsion n’intervient pas immédiatement après la décision de justice. Il est nécessaire d’obtenir le concours de la force publique pour déloger le locataire. Celui-ci est parfois refusé par le préfet.

Il peut donc être dans votre intérêt de trouver rapidement une issue amiable à cette situation d’impayé.

Organisez une rencontre avec votre locataire et discutez des options.

Chaque situation est unique et votre choix dépendra de vos possibilités et contraintes.

Voici quelques exemples d’accord amiable issus de notre expérience :
 - Accorder une remise temporaire sur le loyer
 - Echelonner le remboursement avec un plan d’apurement

Pour rappel, vous disposez de 3 ans pour faire en justice afin d’obtenir le remboursement des sommes dues par votre locataire. Accorder un échelonnement sur quelques mois ne vous porte donc pas préjudice.
 - Accompagner le locataire dans ses démarches auprès des organismes d’aides sociales (CAF ou Fonds de Solidarité pour le Logement)
 - Mettre fin au bail tout de suite et renoncer à toute poursuite

Certes vous vous asseyez sur les sommes dues mais vous pourrez relouez immédiatement votre bien alors qu’en cas de procédure d’expulsion vous ne percevrez aucun loyer pendant de longs mois et devrez de surcroit faire face aux frais de procédure et aux charges.

Ne vous faites pas justice vous-même

La loi punit de trois ans d’emprisonnement et de 30.000 € d’amende le fait de forcer une personne à quitter les lieux sans avoir obtenu le concours de la force publique. Vous ne pouvez pas prendre l’initiative de pénétrer dans le logement avant l’intervention d’un huissier, de faire changer les serrures, de faire couper l’eau ou l’électricité, sous peine de poursuites pénales pour violation de domicile.

Combien ça coûte ?

Les frais d’une procédure d’expulsion s’élèvent environ à 3 000€.

Notre conseil : Les tarifs des huissiers sont réglementés. Renseignez-vous sur les modalités de facturation de l’avocat (tarif horaire, forfaitaire, au résultat) avant de lancer la procédure. 

Durant toute la durée de la procédure, il est possible que vous ne percevriez aucun loyer alors que vos charges continueront à courir.

A noter : Si vous avez financé votre bien immobilier à crédit, il vous est peut être possible de suspendre les mensualités de remboursement durant la procédure. Renseignez-vous auprès de votre banque.

Disposez-vous d’une assurance contre les loyers impayés ?

Si tel est le cas, c’est l’assureur qui mène la procédure et en supporte les coûts.
>>> L’assurance loyers impayés

Disposez-vous d’une protection juridique ?

Renseignez-vous précisément sur les modalités de prise en charge et le formalisme à respecter.
Pour information, les contrats de protection juridique ne couvrent que les litiges postérieurs à leur souscription.

Notre conseil : Epluchez tous vos contrats d’assurance (assurance propriétaire non occupant, assurance de votre habitation principale, assurance de prêt, carte bancaire, …) L’un d’entre eux inclut peut être une protection juridique. 
Si tel est le cas, celle-ci pourrait prendre en charges les frais de procédure. Renseignez-vous alors sur les formalités à respecter.
>>> L’obligation d’assurance du propriétaire (l’assurance propriétaire non occupant).